El precio de cierre promedio del metro cuadrado en CABA es de USD 1.820/m2. Mientras que el valor de lista promedio de lo vendido es de USD 1.928/m2. Y, la cifra de lo publicado es de USD 2.372/m2. Por otro lado podemos ver el valor del m2 por barrio en CABA en el siguiente mapa.

‍Estos promedios se realizaron teniendo en cuenta por un lado los precios de cierre en cada barrio durante el primer trimestre de 2023, y por otro lado el promedio de los valores de lista o publicación en diferentes portales. Más adelante te contamos los diferentes indicadores que se pueden tomar en cuenta, como los valores de lista de lo vendido o de lo publicado, para que puedas calcular estos promedios en el periódo que necesites.

Según los calculos que realizamos en deinmobiliarios, Flores y Almagro tienen las cifras más bajas, parecidas a los niveles registrados en el 2004. Mientras que Belgrano, Urquiza y Palermo tienen las más altas.

Haciendo un análisis del estado del mercado inmobiliario en los diferentes barrios, podemos concluir que el único mercado saludable es el de Urquiza, al contar con un margen de negociación del 11% . En cambio, Colegiales, Recoleta y Belgrano muestran un mercado más dañado con porcentajes que superan el 25%, esto se debe principalmente a la cantidad de propiedades sobretasadas. 

En marzo de 2023 en CABA, solo el 2,1% de las propiedades ofertadas se compraron. De las 132.214 casas en venta solo se realizaron 2.874 transacciones inmobiliarias. En este contexto de estancamiento, Almagro se destaca como una oportunidad, ya que supera el promedio de CABA con 3,1% de inmuebles vendidos.

¡Seguí leyendo que te brindamos más información sobre el precio de m2 de los barrios con mayor demanda en CABA!

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En este artículo:

Valor metro cuadrado por barrio en CABA
¿Cómo está el mercado inmobiliario en Buenos Aires?
¿Cuánto está el metro cuadrado en CABA?
¿Cómo es la oferta y demanda del mercado inmobiliario en CABA?
¿Cuánto costaba el m2 en el año 2000 en CABA?

Los promedios de precios de cierre, son los montos específicos por los cuales se concretaron las ventas después de la negociación, independientemente de que las propiedades hayan sido publicadas bajo otra cifra. 

Por otro lado, se pueden utilizar otras variables para calcular el precio por metro cuadrado, como los valores de lista o publicación, que son las cifras bajo las cuales se publican los inmuebles, pero ese no necesariamente es el precio de cierre de los mismos. Estos valores, tienden a ser superiores a los precios de cierre. Actualmente, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, nos encontramos frente a un mercado donde hay mucha oferta de propiedades y donde sólo se vende el 2.1% aproximadamente. Esto se debe principalmente a la poca demanda y a que muchas propiedades se encuentran sobretasadas, a valores muy disímiles con respecto a los precios de cierre reales; sumado a esto la tendencia de caída de los precios de las propiedades hace que el margen de negociación sea mayor. 

También se puede recuperar el valor de publicación solo de aquellos inmuebles que hayan sido comprados para obtener el promedio del valor de lista de las propiedades vendidas. Esto se puede hacer en base a estadísticas de portales inmobiliarios que calculan estos promedios cada vez que una publicación de una propiedad se marca como vendida.

Considerá que estamos hablando de diferentes números según qué métricas se utilicen para calcular los promedios. Por lo tanto, el precio por metro cuadrado en cada barrio de CABA durante el primer trimestre de 2023 se puede dividir en tres opciones:

No olvides que estos valores son promedios, por lo que pueden haber variaciones en el monto de cada propiedad. Hay diferentes factores, como la antigüedad del inmueble, el número de ambientes, los metros cuadrados construidos, la ubicación exacta dentro del barrio, entre otros, que hacen al precio del bien raíz.

A partir de los diversos promedios previamente mencionados, es posible llevar a cabo un análisis del estado del mercado inmobiliario en cada zona. Para ello, observamos el margen de negociación, que representa la diferencia entre el valor de lista y el precio de cierre. De esta manera, podés diagnosticar si el mercado se encuentra en “saludable” o “dañado”.

Porcentaje de negociación:

• Saludable: menor a 15%
• Promedio: entre 15% y 25%
• No saludable: mayor a 25%

Si la tasa de negociación es “saludable”, es probable que las propiedades en la zona estén bien tasadas y el mercado opere sin problemas. Por otro lado, si existe una brecha significativa entre los valores de lista y los precios de cierre, indica que los inmuebles del barrio están siendo sobretasados, dando señales que el mercado está “dañado”. 

Te dejamos un análisis del mercado inmobiliario de cada barrio:

En conclusión:

1. El único mercado saludable es el de Urquiza con 11% de porcentaje de negociación.

2. Flores, Almagro, Caballito y Palermo componen los mercados promedios.

3. Superan un 25% Colegiales, Recoleta y Belgrano reflejando un mercado insalubre con propiedades sobretasadas.

Esta información refleja la situación actual del mercado inmobiliario argentino, donde con frecuencia los valores de lista son mucho más altos que los precios de cierre. Por eso es importante que realicés una tasación precisa y que publiqués el inmueble con una cifra realista para mejorar las posibilidades de venta. Señalar esta disparidad puede resultarte útil para explicarle a tu cliente por qué es más beneficioso salir con una cifra competitiva, incluso si es menor a sus expectativas.

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El valor del metro cuadrado en CABA en el primer trimestre de 2023 es de USD 1.820/m2. Como mencionamos más arriba, es posible obtener diferentes promedios al considerar los precios de cierre, los valores de lista de las propiedades que efectivamente se venden y los montos a los que se publican los inmuebles:

Recordá que estos son promedios, por lo que puede haber variaciones en los precios de las propiedades de cada barrio. No te olvides que anteriormente detallamos que en Flores es de USD 1.400, mientras que en Palermo es de USD 2.300. ¡Una gran diferencia!

De estos datos podemos obtener las siguientes conclusiones: 
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1. La diferencia entre los valores de lista de lo vendido y los precios de cierre en CABA ronda el 6%.

2. La diferencia entre los valores de lista de lo publicado y los precios de cierre es de 24%.

En marzo de 2023, en CABA se concretaron alrededor de 2.874 transacciones de compra de bienes raíces, que podemos considerar como la demanda total. Al mismo tiempo, se registró una oferta de 132.214 propiedades en venta, según los anuncios publicados en diversos portales inmobiliarios.

El 2,1% de las propiedades ofertadas en CABA se vendió, dando cuenta de un valor bajo. Esta proporción demuestra la disparidad entre la oferta y la demanda en el mercado. Es importante señalar que en cada barrio la dinámica funciona de manera diferente, por ejemplo:

Siguiendo esta línea, al considerar el porcentaje que representa la demanda de cada barrio, es posible determinar cuántas propiedades fueron compradas en marzo de 2023. De la misma manera, al analizar la oferta, se puede conocer la cantidad de inmuebles que se desean vender en las diferentes zonas. Así podemos leer estos valores:

Almagro representa una excelente oportunidad para que te desarrolles como profesional inmobiliario. Este barrio es el único que tiene el porcentaje más elevado de ventas, y una demanda que supera considerablemente a la oferta.

En Almagro, al igual que en Flores, los precios por metro cuadrado se asemejan al nivel registrado en el 2004, cuando se ajustaron los números por la inflación en dólares. Las propiedades que actualmente se venden en esos dos barrios sólo estuvieron más baratas durante los años 2002 y 2003, así como también durante la hiperinflación de Menem y Alfonsín.

Es crucial que tengas en cuenta que entre 2002 y 2023, se experimentó un 69% de inflación en dólares a nivel mundial. Por ejemplo, los USD 20.000 de 2002 equivaldrían a USD 33.800 en la actualidad. O de otra manera, los USD 1.492/m2 en Almagro de hoy se traducen a USD 1.029/m2 en el año 2002.

Esperamos que la información detallada que te proporcionamos sea útil para ampliar tu análisis sobre el mercado, lograr mejores resultados en tu desempeño profesional y poder brindar información a tus clientes al momento de presentar una tasación. 

Dejanos un comentario si te quedaron dudas y podés leer más notas en nuestro blog si querés saber más sobre el valor del metro cuadrado por barrio. ¡Mirá cómo sumarte a deinmobiliarios si recién estás comenzando!

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