Una de las herramientas que los corredores usan con frecuencia a la hora de realizar tasaciones es hacer comparaciones con inmuebles de características similares. Esto implica analizar propiedades comparables, observar sus valores y tomar esa información como punto de partida para asignar un valor a la vivienda.

Sin embargo, para que esto sea realmente de utilidad hay varios factores a tener en cuenta. No alcanza solamente con analizar inmuebles en la misma zona, sino que cobran relevancia aspectos que tienen que ver con la calidad constructiva, la antigüedad, los amenities, la manzana en la que se ubica la propiedad o incluso los servicios que se encuentran en la cercanía.

Saber elegir los comparables es de gran ayuda para tasar correctamente y evitar problemas a futuro que puedan hacer que la propiedad no se venda o que impliquen tener que conversar con el dueño para bajar el precio. Seguí leyendo para conocer más del tema.

_{¿Qué son las propiedades comparables en una tasación?}

Cuando se habla de propiedades comparables, se hace referencia a inmuebles que comparten una serie de características con el que se busca tasar, por lo que sirven como referencia para estimar un valor. La idea de esta técnica es observar qué sucede con viviendas similares dentro del mercado, es decir, entender cuál es el precio promedio al que se publican y qué características hacen que, en algunos casos, logren venderse mejor.

La comparación no significa que haya que buscar una propiedad que sea completamente igual, sino identificar distintos factores que puedan servir para hacer un paralelismo entre viviendas. Dos departamentos que se ubican en el mismo edificio, por ejemplo, pueden tener distinta cantidad de m², contar con una orientación diferente o incluso renovaciones que hacen que el valor aumente.

El trabajo del corredor es justamente detectar estas variables y analizar cómo pueden influir en el precio final de una propiedad. Por eso, para iniciar este proceso es conveniente realizar una selección de inmuebles disponibles en el mercado y, preferentemente, en el mismo barrio.

Entre esas opciones lo siguiente es descartar los que presenten diferencias significativas. De esa forma, el listado de comparables se va achicando y esto permite obtener una serie de referencias más precisas. Esto es especialmente útil en la etapa de pre-tasación, en la que contar con tres o cuatro inmuebles y comentarle sobre esto al cliente puede ayudar a posicionarse mejor y demostrar conocimiento sobre el mercado.

^{El primer criterio para elegir comparables: la ubicación}

En general, el primer aspecto a analizar al elegir inmuebles para comparar y tomar de referencia es la zona en la que se ubican. Partimos de la base de que la ubicación dentro de un mismo barrio permite realizar un primer recorte, aunque los valores pueden variar debido a aspectos importantes de la propiedad, como su estado, antigüedad o cantidad de ambientes.

Hay que tener en cuenta que dentro de una misma zona incluso puede haber viviendas a apenas cuadras de distancia que muestren valores diferentes. Esto, en general, se debe a su cercanía con servicios, paradas de transporte público o espacios verdes. El nivel de ruido, el arbolado u otras características particulares del entorno también influyen, como la existencia de escuelas o de hospitales.

Conocer en profundidad el barrio en el que se opera permite realizar comparaciones y tasaciones más precisas. Si bien las variables aportan información, la clave también es saber leerla.

_{Superficie y cantidad de ambientes}

La cantidad de m² del inmueble también es uno de los aspectos más relevantes. El precio de cierre promedio se clasifica según la cantidad de ambientes y el tamaño de la propiedad, por lo que los corredores toman esta variable como una de las principales a la hora de buscar comparables.

Un departamento de 40 m² no debería analizarse de la misma manera que uno que tenga el doble de superficie solo porque cuenten con la misma cantidad de ambientes o se ubiquen en la misma zona. También hay que tener en cuenta cómo se reparten los metros cuadrados, ya que el valor va a variar según sean cubiertos, semicubiertos o descubiertos. Incluso, si estos últimos corresponden a una terraza o a un patio, pueden generar diferencias en el precio.

La cantidad de ambientes permite generar un primer filtro. Lo ideal es que si se está tasando un monoambiente se realice la comparación con otro inmueble de ese tipo y no con uno de dos o tres ambientes, aunque esto se puede dar en los casos en los que no hay tanta oferta como para efectuar el análisis.

_{Antigüedad, estado y características del edificio}

El siguiente paso para encontrar inmuebles que sirvan como referencia es analizar cuestiones como el estado de conservación, la antigüedad y con qué servicios cuenta el edificio. Es posible encontrar dos propiedades en una misma zona, con la misma cantidad de ambientes y m², pero que se encuentren en edificios completamente distintos en términos de calidad.

Un departamento que fue renovado hace poco va a poder cotizarse a un valor superior al de uno al que haya que hacerle diferentes arreglos. En estos casos lo que se observa es el estado de las cañerías, la climatización, los pisos o incluso los muebles amurados.

Que el edificio cuente con amenities o espacios comunes también puede influir en su precio final, por lo que hay que observar con detalle todos los espacios del mismo. Por último, otros factores de importancia para elegir propiedades comparables son aspectos como la orientación del inmueble, el piso en el que se encuentra, el valor de las expensas, la luminosidad y si cuenta o no con cochera.

_{Los comparables como respaldo de una tasación}

Saber usar propiedades comparables a la hora de hacer una tasación te permite argumentar mejor el precio con el cliente vendedor. Es importante tener en cuenta, y explicarle al propietario, que los valores de publicación de los inmuebles rara vez se condicen con los precios de cierre reales.

Los mapas colaborativos de precios de cierre de deinmobiliarios son de suma importancia para este momento del trabajo, ya que hacen que nuestros corredores lleguen a estas instancias con información real y precisa. Si querés saber más sobre esto escribinos para ponerte en contacto con nosotros, saber cómo trabajamos y sumarte a nuestra red.

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