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Qué variables aumentan o disminuyen el valor de una propiedad

Al momento de vender o comprar una propiedad es importante que sepas que las características que modifican el valor de un inmueble son la ubicación, la orientación,  la distribución de los espacios y el estado de la propiedad.

La ubicación es la variable principal. Algunos barrios cotizan el metro cuadrado mil dólares por encima que otros, pero en una misma zona puede variar el precio de una cuadra a la otra según la iluminación de la propiedad, si hay un hospital cerca o una plaza en frente, entre otros factores. 

En este artículo te contaremos de qué se tratan estas variables, cuáles suman al precio de cierre de una propiedad y cómo ponderarlas, para que puedas saber cómo determinar un valor de venta adecuado para tu inmueble.

En este artículo:

¿Vale más la ubicación o el estado de una propiedad?
Factores que influyen en el valor de un inmueble

Características sobre la ubicación

Variables del estado de la propiedad

¿Qué características podés modificar de tu propiedad para aumentar su valor?

¿Vale más la ubicación o el estado de una propiedad?

Una duda frecuente al momento de calcular el precio de un inmueble es si vale más una propiedad en buen estado pero en una mala ubicación o si, por el contrario, vale más una propiedad en mal estado pero con una buena ubicación. Es importante que sepas que hay muchos factores que determinan el precio de un departamento o casa, y que se ponderan de diferentes formas.

Si querés saber si vale más la ubicación o el estado de una propiedad, tenés que pensar para qué lo comprarías. Si buscás una rentabilidad fija, que te permita tener en alquiler tu propiedad en cualquier contexto, una buena casa en un barrio alejado va a ser más útil para vos. En cambio si lo que querés es liquidez y pensas invertir en un departamento para vender cuando lo necesites, no importa tanto el estado del mismo como sí su ubicación, ya que puede ser mejorado por el próximo dueño.

Como mencionamos antes, el precio del metro cuadrado de un barrio a otro puede variar más de mil dólares sólo por su ubicación. En un contexto de recesión económica, las zonas más cotizadas podrían devaluarse hasta un 15 o 30%, mientras que en los barrios de la periferia de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires pueden llegar a valer entre un 30 y 60% menos.  

Te acercamos algunos tips para invertir en propiedades, para que puedas tener en cuenta esta y muchas otras cuestiones al momento de adquirir o vender una propiedad. Aún así, hay muchas otras variables que influyen en el precio de un inmueble que es importante que conozcas y que sepas cuáles podés modificar y cuáles no.

Factores que influyen en el valor de un inmueble

Las características que modifican el precio de cierre de una propiedad son diversas. Dentro de un mismo barrio, una manzana puede cotizar más cara que otra. También el valor de las expensas de un departamento va a afectar directamente sobre el precio del mismo y el mantenimiento de este también afecta a su valor. Estas variables son tomadas del método de tasación de la regla de 3, ya que valoriza cada característica comparativamente. Aprendé sobre este método leyendo nuestro artículo: “Cómo tasar una propiedad sin comparables”.

Los factores más relevantes son aquellos que no se pueden modificar: como por ejemplo si en la cuadra hay vecinos especiales o comercios ruidosos, si hay parques, la iluminación de la propiedad y su orientación, la altura del edificio y el estado del mismo. 

En cuanto a las variables modificables de la propiedad, éstas aumentan o disminuyen el valor en su conjunto: no se pondera una por sobre la otra. Por ejemplo, si un departamento es a estrenar el valor del mismo es del 20% arriba del valor de la zona. Por el contrario, si el estado del mismo es malo, su valor disminuye en ese mismo porcentaje.

Características sobre la ubicación

La zona en la que se encuentra el inmueble modificará directamente su precio en un 20%. Estas características afectan directamente sobre la calidad de vida de las personas que habiten la propiedad, haciéndola más segura o menos transitada, por ejemplo. Algunas vas a poder detectarlas a través de Google Maps, pero desde deinmobiliarios te aconsejamos recorrer la zona para que puedas analizar las variables en su conjunto

Tanto en la manzana en la que está ubicada la propiedad, como en las que la rodean, es importante que no haya vecinos especiales. Esta categoría incluye cementerios, hospitales, boliches, estaciones de tren o terminales de ómnibus. Estos lugares disminuyen el valor de la propiedad, ya que hacen que la zona sea insegura y/o ruidosa. Si a esto le sumamos una mala iluminación de la cuadra, por ejemplo, el valor de la propiedad va a decaer. 

Por otro lado, si en lugar de un hospital lo que hay es una plaza o parque público, en buen estado y bien iluminado, el valor de la zona aumenta. Y si la propiedad en particular tiene una buena vista al parque y la cuadra en la que se encuentra tiene un arbolado cuidado, además de ser iluminada, va a cotizar mejor que otro departamento en ese mismo lugar

Variables del estado de la propiedad

Las características relacionadas al edificio restan o suman un 10% referido al valor de la zona. En estas encontramos la antigüedad, la calidad de la misma, el precio de las expensas -si es que posee- y el valor de ABL. Cómo vincular estas características en relación al valor es sencillo: un edificio nuevo va a ser más rentable que uno viejo, si las expensas son muy elevadas el valor del departamento decaerá y lo mismo sucedería con los impuestos.

Por otro lado, la orientación de la propiedad también modifica su valor. Si está ubicada hacia el norte, considerada la mejor ubicación posible ya que recibe la mayor cantidad de horas de luz natural, vale un 10% más que si está direccionada hacia el sur. Su disposición geográfica está valorada en un 5% más si es al frente que al contrafrente, mientras que los laterales o un departamento interno valen un 10% menos

Estas características están relacionadas al ruido, las vistas y la seguridad de la propiedad. En caso de ser un departamento en altura, del cuarto piso para arriba cotiza aproximadamente un 10% más que de planta baja a tercer piso, con la excepción del último que es más barato por cómo afectan las condiciones climáticas al mismo.

La tipología del inmueble, asociada a la cantidad de metros cuadrados, también afecta al valor del mismo. Lo que tenés que ponderar es cómo las dimensiones afectan a la propiedad: si es un monoambiente de 60 metros cuadrados que se puede dividir en dos espacios, y tiene la cocina separada, directamente podés compararlo con un dos ambientes en la misma zona. Si querés saber más sobre cómo aprovechar los metros cuadrados de una propiedad, te acercamos este artículo sobre las diferencias entre propiedades grandes versus pequeñas.

En cuanto a los metros cuadrados descubiertos, tenés que analizar cómo modifican a la propiedad. Un jardín amplio, con césped, algún árbol o planta, que posea o pueda tener una parrilla, una mesa, que le de sol y las ventanas de la propiedad estén dirigidas hacia él, va a aumentar mucho el valor en relación a una propiedad que no posee patio, casi un 10% más. Pero si el patio es interno, no entra luz natural, es de concreto y con suerte sirve para poner una maceta, aumenta apenas un 2%

Si consideras que una propiedad está valuada por debajo del promedio según estas características, no te desanimes, porque las variables que podes modificar para aumentar el precio de un departamento son muchas y pueden hacer la diferencia. 

¿Qué características podés modificar de tu propiedad para aumentar su valor?

Las variables modificables de un inmueble cotizan, en su conjunto, un 20% por encima o por debajo del promedio de la zona según su estado. Lo importante de las mismas es que podés invertir en ellas para mejorar el estado de una propiedad y sacarle mayor rédito económico. 

Los espacios más importantes de cualquier propiedad son la cocina y el baño, ya que modificarlos conlleva instalaciones de parte de un plomero o gasista matriculado, que se traduce en tiempo y dinero. Un horno nuevo, una mesada amplia, muebles bajo mesada y un baño espacioso con un buen espejo y grifería nueva sumarán mucho al valor de la propiedad.

El estado de los pisos y las aberturas de las puertas, los tomacorrientes y luces, que también requieren de obra y de electricistas, harán una diferencia significativa.

Que las ventanas cierren y abran sin esfuerzo, lo mismo con las puertas y el estado de los picaportes son pequeños detalles que aumentarán el valor de tu propiedad. Una mano de pintura y cambiar los apliques que estén en mal estado no implicará demasiado tiempo y dará cuenta que es una propiedad cuidada. Si nada de esto es modificado, la primera impresión será de un lugar dejado, poco cuidado, por lo que es importante que estos detalles los veas antes de comprar una propiedad o poner en venta la tuya. 

Por otro lado, asegurarse de que los sistemas de calefacción y desagüe funcionan bien y tener una buena presión de agua también marcarán la diferencia con otra unidad funcional cuyos espacios no estén bien cuidados. Todo aquello que pueda ser modificado en tu propiedad sumará un valor significativo a su precio de cierre.

Si querés saber de qué otra forma podés elevar el valor de una propiedad te recomendamos este artículo con ideas concretas para sacarle el mayor rédito posible a un inmueble.

Teniendo en cuenta las variables referidas a la ubicación, al estado de la propiedad y prestando atención a aquellos detalles del inmueble que podemos modificar, vas a tener una venta asegurada. Además, te dejamos estos tips sobre cómo mostrar una propiedad para que generes una buena primera impresión y estés más que preparado al momento de realizar una visita inmobiliaria.

También, si te interesa indagar en cómo refaccionar inmuebles para obtener una mayor ganancia, te recomendamos nuestro artículo sobre fix and flip.


Esperamos que esta publicación te sirva para conocer más sobre las variables que influyen en el valor de una propiedad. En caso de que te hayas quedado con alguna duda, o estés buscando atención personalizada, no dudes en escribirnos al Whatsapp de deinmobiliarios. Y estate atento a nuestras publicaciones para seguir aprendiendo las mejores guías sobre el mercado inmobiliario.

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