El boom de los alquileres temporales se instaló hace algunos años de la mano de plataformas como Airbnb que ofrecían una forma fácil y novedosa de gestionar una vivienda a cambio de una comisión. Muchas personas eligieron esta manera de renta antes que los alquileres a largo plazo debido a retornos superiores o la preferencia de no tener su inmueble ocupado tanto tiempo.
Otras, por otro lado, siguieron prefiriendo alquilar sus propiedades de la forma tradicional debido a que conlleva menos tiempo y energía en relación a la administración. Cada una de estas maneras de alquiler tienen sus ventajas y desventajas, pero ¿cuál es la modalidad más frecuente en este momento en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires?
Si estás interesado en este tema no dejes de leer este artículo en donde vamos a analizar la situación en CABA y a señalar las principales características de cada tipo de alquiler.
En este artículo:
Alquiler tradicional o Airbnb: ¿cuál es la situación en CABA?
¿Cómo es la situación en Recoleta y en San Telmo?
Comparativa entre Airbnb y los alquileres tradicionales barrio por barrio
Ventajas y desventajas del alquiler temporal
Para realizar un análisis de la situación en CABA es fundamental entender el contexto. Debido a los aumentos del costo de vida en Argentina, hoy en día es un destino menos elegido por los turistas ya que el país dejó de ser tan accesible como antes.
Sin embargo, en muchos casos el número de la oferta de alquileres temporales en los distintos barrios de la ciudad se mantuvo o incluso aumentó, lo que hizo que la renta tuviese que bajar para poder ser competitiva. Esto genera que el ingreso que otorga un Airbnb en relación a un alquiler a largo plazo se haya nivelado e incluso en algunas situaciones termine dando un retorno menor.
A la vez, se puede ver que la mayoría de los inmuebles que se alquilan por Airbnb son monoambientes ya que es lo que más busca la gente cuando está de paso por la ciudad. Le siguen las viviendas de 1 dormitorio o las casas grandes con espacios verdes según la zona.
Otro usuario de los alquileres temporales son las personas que están de visita en la ciudad por tener que hacer trámites o asistir a algún familiar por temas de salud. Es por este motivo que los Airbnb que siguen siendo demandados son los que se ubican en las inmediaciones de grandes hospitales o zonas de negocios.
Para dar un ejemplo, si tomamos el barrio de Palermo, uno de los más turísticos de la ciudad, podemos ver que en septiembre de 2023 un Airbnb se alquilaba a 1.350 USD/mes, monto que bajó a 983 USD/mes en el primer semestre de 2024. Para el primer semestre de 2025 el mismo inmueble se ubica con un retorno de 858 USD/mes mientras que un alquiler tradicional genera 509 USD/mes. Si al ingreso del Airbnb se le sacan los porcentajes por gestión, cargas tributarias y gastos de mantenimiento el monto percibido por el propietario ronda los 643 USD/mes.
Palermo es una zona de la ciudad que aún registra una ganancia de los alquileres temporales con respecto a los inmuebles que se ponen en el mercado para rentar a largo plazo. La oferta de Airbnb en este barrio representa un 4% del total de inmuebles en alquiler en la zona, lo que tiene sentido ya que es el lugar elegido por quienes vienen al país de turismo ya sea por la variedad de la oferta gastronómica y cultural o por ver este barrio como más seguro.
Entender mejor el panorama en CABA implica hacer un recorrido barrio por barrio para ver cuál es la situación actual y compararla con los años previos. De esa forma se puede entender cómo se comporta el mercado en relación a los alquileres temporales.
En Recoleta, una zona elegida por la cercanía con el microcentro, por su elegancia y arquitectura parisina, en el segundo semestre de 2023 el alquiler de un Airbnb rondaba los 1.175 USD/mes y representaba el 2% de la oferta en el barrio. El primer semestre de 2024 el monto bajó un 31%, dando un retorno de 817 USD/mes pero la oferta subió un 8%, lo que implica necesariamente ajustar el valor del alquiler. En el segundo semestre de 2024 el valor bajó un 4% con 783 USD/mes y finalmente en el primer semestre de 2025 se presenta otra caída con un alquiler de 717 USD/mes.
Este número menos los gastos de gestión que son del 25% aproximadamente queda en 538 USD/mes, mientras que con un alquiler tradicional se perciben 482 USD/mes. Se puede ver que la diferencia se reduce y que si se tiene en cuenta el tiempo que conlleva gestionar un alquiler temporario, la necesidad de amoblar y equipar con todo lo que la gente requiera y el mantenimiento ya no es tan visible su rendimiento.
Otro barrio elegido por los turistas es San Telmo. En este caso, en el segundo semestre de 2023 un Airbnb daba un ingreso de 950 USD/mes, pasando a 692 USD/mes en el primer semestre de 2024, un 27% menos. Para el primer semestre de 2025 la ganancia mensual se encuentra en 616 USD/mes. Si restamos los diferentes gastos se ve que el alquiler temporal otorga un ingreso de 462 USD/mes, contra 446 USD/mes que se pueden obtener con un alquiler tradicional.
Para poder realizar un análisis de los distintos barrios de la ciudad, desde deinmobiliarios recopilamos toda la información de tal forma que se pueda hacer una lectura teniendo en cuenta el ingreso que otorga cada modalidad de alquiler en este momento y cómo se fue modificando el rédito del Airbnb en los últimos años.
A través de esta comparativa se puede ver que en este momento ya no hay diferencia en el ingreso que otorga un alquiler temporal en relación al de largo plazo por lo que la elección se debería dar por otros factores como el deseo de no tener el inmueble alquilado por muchos años o, por ejemplo, en aquellos casos en los que en la propiedad hay muebles y se prefiere dejarlos allí.
Si querés saber más sobre cuál es el porcentaje de oferta de alquileres temporales en cada barrio podés visitar este video.
Los alquileres temporales a través de plataformas como Airbnb ofrecen ciertas ventajas frente a los alquileres a largo plazo. Por un lado es posible poner en circulación una propiedad que tengas amueblada sin necesidad de vaciarla y de dejarla lista para una mudanza. Además, muchas personas eligen rentar sus viviendas mientras se encuentran de viaje o fuera de la ciudad por motivos diversos para así tener un ingreso y solventar gastos de servicios e impuestos.
Sin embargo, los alquileres temporales también conllevan ciertos aspectos que pueden ser desventajosos para algunas personas. En primer lugar, en este tipo de negocios es importante contar con alguien que administre la propiedad y se encargue de mantener conversaciones periódicas con posibles inquilinos. A diferencia del alquiler a largo plazo, hay que dedicar más tiempo en gestionar la propiedad ya que suelen ocuparse por una o dos semanas. Además, hay que encargarse de coordinar con los inquilinos el encuentro para darles las llaves del inmueble y también para su devolución cuando dejan la vivienda.
Si bien se puede pensar que alquilar de esta manera genera mayores ingresos, hay que tener en cuenta el salario que debe cobrar la persona que lo administre en caso de delegarlo en alguien más y también las comisiones que cobran plataformas como Airbnb.
Por otro lado, es importante tener en cuenta que con un alquiler tradicional no tenés que hacerte cargo de las expensas ni es necesario que hagas un mantenimiento frecuente del inmueble ni repongas artículos o ítems faltantes, como papel higiénico o productos de limpieza.
Para analizar si es preferible poner en alquiler tu inmueble a través de una plataforma como Airbnb o hacerlo a largo plazo es necesario que veas cuál es tu situación, disponibilidad y necesidad de ingresos. El caso del alquiler temporal sirve más que nada cuando otorga una ganancia significativa en relación a la modalidad tradicional o si tenés una propiedad en una ubicación estratégica para que pueda ser competitiva, como por ejemplo un departamento con vistas al obelisco o con un servicio extra como una pileta o terraza con parrilla.
Si querés obtener más información sobre distintas formas de invertir en propiedades te recomendamos que visites nuestro blog en donde vas a encontrar varios artículos sobre la temática.
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