Una permuta inmobiliaria es una operación mediante la cual dos partes intercambian un inmueble de su propiedad. En este intercambio puede que la valoración de las viviendas no sea idéntica, por lo tanto suele incluirse un aporte de dinero. Es una alternativa a la compraventa tradicional que permite cambiar de vivienda o adquirir otro inmueble sin tener que vender primero la propiedad actual.
Para concretarla, es necesario encontrar un acuerdo que resulte conveniente para ambas partes, definiendo condiciones claras para la operación, como la tasación de los inmuebles, la compensación económica en caso de ser necesaria y los aspectos legales. Además, para formalizar la transacción se requiere un escribano que revise la documentación de los inmuebles y que deje asentadas las condiciones establecidas por las partes.
¿Cómo se realiza una permuta inmobiliaria?
El primer paso consiste en encontrar a dos personas que estén interesadas en realizar un intercambio y que tengan propiedades que se ajusten a las necesidades de la otra parte interviniente.
Una vez que se identifican los inmuebles, se debe realizar una tasación de los mismos para determinar su valor real en el mercado. Las partes intervinientes deben estar de acuerdo con estos números y a partir de ahí determinar si existirá o no una diferencia de dinero.
Después llega el momento en que un escribano debe revisar la documentación correspondiente para comprobar que todo está en orden y que no hay ningún impedimento para realizar la operación. Esto incluye los títulos de propiedad y los certificados de dominio e inhibición o cualquier tipo de documentación que dé cuenta de que no existan hipotecas, embargos u otras restricciones.
Finalmente, se establecen las condiciones de la permuta y se determina la forma de pago en el caso de que exista una diferencia de valor entre las viviendas. También es importante dejar establecidos los plazos de entrega y posesión, las fechas previstas para la firma de la escritura y cualquier otra condición acordada. Todo esto debe quedar plasmado en la escritura pública que realiza el escribano.
¿En qué casos puede funcionar una permuta?
Como corredor es útil entender las ventajas y desventajas de esta herramienta, para saber en qué situaciones puede resultar una solución práctica para tu cliente. Si bien no todas las operaciones se adaptan a esta modalidad, cuando las necesidades de quienes participan coinciden, la permuta facilita muchas cuestiones.
Algunos ejemplos concretos son cuando dos familias buscan cambiar el estilo de vida mudándose de un departamento a una casa con patio, y viceversa. También se puede dar en casos de segundas viviendas, cuando una persona quiere cambiar una propiedad en la ciudad por otra en algún destino de vacaciones. Las constructoras inmobiliarias también suelen utilizar este recurso cuando aceptan inmuebles terminados como parte de pago de unidades a estrenar.
En contextos de restricciones cambiarias, la permuta también fue un recurso muy utilizado en el mercado inmobiliario. Durante esos períodos, el intercambio de propiedades permitía concretar operaciones sin depender exclusivamente de la disponibilidad de dólares para realizar una compraventa. De esta manera, se convertía en una alternativa para quienes buscaban cambiar de inmueble en un escenario de dificultades para acceder a divisas.
¿Cuándo una permuta inmobiliaria puede no ser conveniente?
Uno de los factores que pueden desalentar la concreción de la permuta es la diferencia de valor entre los inmuebles. Cuando la compensación económica es muy amplia, la operación termina convirtiéndose en una compraventa tradicional.
En este sentido, el Código Civil y Comercial argentino establece una distinción para estos casos. Según el artículo 1126, si el valor del dinero entregado es igual o superior al valor del bien que se aporta, el contrato se considera una compraventa. Si, en cambio, el valor del inmueble es mayor que el monto de la compensación, se encuadra como permuta.
Este recurso tampoco resulta útil cuando se necesita recurrir al crédito hipotecario. Las líneas de financiación bancaria suelen estar diseñadas para la adquisición de inmuebles mediante mecanismos tradicionales y, en la mayoría de los casos, no contemplan este tipo de intercambio.
Por último, la permuta no es aconsejable cuando hay apuro, ya que esta modalidad requiere encontrar la contraparte ideal. Encontrar a la persona que tenga la propiedad compatible para permutar puede llevar un poco más de tiempo, motivo por el cual se desaconseja en caso de urgencia.
El acompañamiento del corredor inmobiliario en una permuta
El corredor inmobiliario cumple un papel fundamental en este tipo de operaciones, desde la identificación de oportunidades hasta la concreción del intercambio. Su tarea será detectar posibles compatibilidades y acercar a las partes para que puedan concretar una negociación con condiciones que resulten convenientes para todos.
Una vez acordada la operatoria, el acompañamiento posterior será fundamental para poder asegurarse de que todos los involucrados puedan concretar el acuerdo con éxito. El corredor puede anticipar posibles dificultades y trabajar junto con el escribano para que todo el proceso se formalice correctamente.
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