Cuando se quiere comprar una propiedad a través de un préstamo bancario hay ciertas condiciones que se deben cumplir. En estos casos, no alcanza con que la vivienda se ajuste al presupuesto y a la ubicación buscada, sino que las instituciones financieras también establecen requisitos para otorgar la financiación.

En esta guía vamos a repasar qué significa que una propiedad sea apta para crédito hipotecario, cuáles son los aspectos que conviene revisar y las preguntas más importantes que hay que hacerle al dueño o al corredor antes de hacer la reserva.

_{¿Qué significa que una propiedad sea apta para crédito hipotecario?}

Al hablar de una vivienda apta para comprar a través de un préstamo bancario se hace referencia a un inmueble que debe cumplir con ciertos requisitos legales y técnicos para que el banco lo acepte como garantía del crédito.

Esto significa que la institución financiera no solo evalúa la capacidad de pago de quien solicita la financiación, sino que también observa cuáles son las características de la propiedad que se va a usar como respaldo de la misma. Por eso se analiza su situación jurídica, la documentación disponible, las condiciones de habitabilidad y su valor en el mercado.

Sin embargo, no existe una única lista de características que hacen que inmediatamente un inmueble cumpla con estas condiciones, sino que esto es establecido por cada institución bancaria. Esto hace que sea necesario obtener información sobre los requisitos solicitados por cada banco y, a la vez, que no todos los inmuebles que están publicados bajo la leyenda de “apto crédito bancario” vayan a ser aceptados por la institución financiera.

_{¿Cómo revisar la documentación del inmueble antes de avanzar?}

Uno de los primeros aspectos que es conveniente revisar de una propiedad cuando se tiene interés en avanzar en la reserva es la documentación de la misma. Si hay diferencias entre los planos y la construcción existente o una situación de dominio irregular puede pasar que la transacción se demore o no se concrete.

Entre los principales documentos que hay que revisar se encuentran:

• Escritura o título de propiedad: permite comprobar quiénes son los titulares del inmueble y conocer sus antecedentes. Con esta información, el escribano puede identificar si todo está en orden, si existen hipotecas, embargos u otros gravámenes que puedan llegar a afectar la operación. También se comprueba que quienes venden no cuenten con inhibiciones que impidan disponer del inmueble.
• Planos municipales: permiten comparar la construcción existente con la documentación presentada y aprobada por el municipio. Es necesario verificar si se realizaron modificaciones, ampliaciones o cerramientos que no estén declarados, ya que estas diferencias pueden generar observaciones durante la evaluación bancaria.
• Reglamento de copropiedad y plano de subdivisión: en departamentos y propiedades horizontales (PH), estos documentos sirven para identificar la unidad funcional, su superficie y las características del régimen de PH.

La documentación requerida puede variar según el banco, pero en general, estos son los documentos más solicitados.

_{¿Qué características físicas tiene que tener un inmueble apto crédito?}

Además de las condiciones jurídicas, el banco evalúa la condición constructiva del inmueble para determinar si puede funcionar como garantía hipotecaria.

Uno de los aspectos principales es la habitabilidad. Se suele buscar que la propiedad se encuentre en condiciones adecuadas para ser utilizada como vivienda, con instalaciones y servicios básicos funcionando. En muchos casos, durante la inspección por parte de la entidad financiera, también se analizan cuestiones como:

• Estado de conservación: se observan las condiciones generales de la propiedad, la presencia de humedad, filtraciones, problemas con las cañerías o deterioros importantes que no son fáciles de solucionar.
• Instalaciones: se verifica que las instalaciones eléctricas, de agua, sanitarias y otros servicios esenciales se encuentren en condiciones.
• Ampliaciones y modificaciones: los cerramientos de balcones, las habitaciones construidas en terrazas o modificaciones de la distribución original del inmueble pueden generar inconvenientes si no fueron incluidos en los planos originales aprobados por el municipio.
• Construcciones inconclusas: las propiedades que se encuentran en obra o que iniciaron refacciones que no fueron terminadas también pueden no cumplir con las condiciones solicitadas por los bancos.

Obviamente, esto no significa que el inmueble deba estar renovado por completo para que sea financiado, pero sí se distingue entre detalles de mantenimiento y aquellos que pueden afectar la habitabilidad o la seguridad de las personas.

_{¿Qué es la tasación bancaria y por qué puede afectar la transacción?}

La tasación bancaria es el procedimiento a través del cual un profesional designado por el banco se acerca al inmueble para analizar cuál es su valor previo a decidir si lo acepta como garantía del crédito hipotecario. La persona encargada de realizar la tasación observa la propiedad y sus características, los m², su ubicación, estado de conservación y valores de referencia en el mercado.

Este es un paso fundamental porque ayuda a que el banco determine cuál es el monto que va a estar dispuesto a financiar. Por ejemplo, si el inmueble cuesta USD 100.000 pero el banco determina que el valor es menor, el porcentaje de financiación se calculará sobre el valor de la tasación y el comprador deberá aportar la diferencia entre el precio de venta y el monto que financie el banco.

Antes de avanzar en una operación hay que considerar que, en algunos casos, el valor de publicación no necesariamente va a coincidir con el reconocido por la entidad financiera.

_{¿Cuáles son las restricciones que pueden impedir la aprobación del préstamo?}

Hay algunas situaciones que pueden generar inconvenientes durante el proceso de evaluación de una propiedad. Algunas se relacionan con su situación jurídica y otras con las características del inmueble y las condiciones particulares que pone cada banco.

Las más frecuentes son:

• Operaciones entre familiares: algunos bancos no permiten financiar operaciones que se realicen entre familiares directos, por lo que es conveniente hablarlo con la entidad en cuestión.
• Propiedades alquiladas: determinados créditos exigen que los inmuebles estén desocupados al momento de la escrituración. Si hay un contrato de alquiler vigente es conveniente consultar a la institución financiera antes de avanzar con la reserva.
• Inmuebles con destino comercial: algunas líneas de préstamos ponen restricciones cuando se trata de propiedades que tienen destinos comerciales, uso de oficinas o mixtos.
• Situaciones jurídicas pendientes: cuando hay hipotecas que se tienen que cancelar, embargos sobre la propiedad o inhibiciones sobre el dueño, y otras situaciones irregulares conviene revisarlo con el banco.

Estos casos no son tomados de la misma manera por todas las entidades financieras, por lo que conviene tenerlos en cuenta y analizarlos específicamente con el banco con el que se está solicitando el préstamo.

_{Guía de preguntas que hacer al propietario antes de hacer la reserva}

Antes de avanzar con una reserva es conveniente obtener toda la información más relevante sobre la propiedad y la situación en la que se encuentra y constatarla con lo solicitado por el banco.

Las preguntas más importantes son:

• ¿La propiedad cuenta con escritura y está inscripta a nombre de quienes quieren venderla?
• ¿Tiene planos municipales aprobados y coinciden con la construcción actual?
• ¿Se realizaron ampliaciones o modificaciones que no estén declaradas?
• ¿Existen hipotecas o embargos?
• ¿La propiedad está alquilada u ocupada, o va a estar desocupada al momento de la escritura?

Elegir una propiedad que sea apta para crédito hipotecario es posible, pero requiere analizar los distintos aspectos legales y la documentación solicitada por las entidades financieras antes de comprometerse con una reserva o de pagar cierto dinero y luego sufrir inconvenientes para avanzar con el proceso.

Te recomendamos que analices junto con tu corredor y entidad financiera las condiciones de la vivienda para asegurarte de que todo se encuentre en orden y puedas concretar la compraventa.

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