En los últimos años, el mercado de alquileres atravesó una serie de cambios que modificaron la manera en que se pactan los montos y los plazos de un acuerdo de locación. Actualmente coexisten tres tipos de contratos en Argentina, dependiendo del momento en que hayan sido firmados. 
La Ley de Alquileres del año 2020 introdujo aspectos importantes respecto al plazo de actualización en el monto del alquiler y a la duración del contrato. Los años posteriores a la sanción de la norma mostraron retracciones en la oferta de los inmuebles y a partir de ahí comenzaron a debatirse algunas reformas. De esta manera, la ley fue modificada en 2023, y finalmente derogada en diciembre de ese mismo año.

Hoy en día la situación muestra una mayor libertad contractual, permitiendo ajustes de precios con diferente periodicidad, pautados bajo el índice que se acuerde entre las partes. Esto llevó a que muchos propietarios alquilen nuevamente sus inmuebles, aumentando la disponibilidad y poniendo a jugar la oferta y la demanda. 

Aun así, el panorama suele ser inestable y está rodeado de incertidumbre. Por eso es necesario prestar atención a los índices de inflación que rigen en el mercado inmobiliario y tener en cuenta cuál es el esquema de aumento según el régimen en el que se encuentre enmarcado. 

Como corredor es fundamental que tengas información actualizada a la hora de asesorar a un cliente respecto a un contrato de alquiler, ya sea como propietario o como inquilino. Si querés saber más al respecto, repasar los distintos modos contractuales vigentes y conocer las posibilidades de inversión actuales, seguí leyendo este artículo.

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En este artículo:

Ajustes de los contratos firmados bajo la Ley de Alquileres
El escenario del mercado de alquileres después de la derogación de la ley
Inversiones inmobiliarias vs inversiones rentables actuales 

Para entender las formas en las que se actualizan los precios de cada tipo de contrato hay que analizar el índice de ajuste de las tres modalidades vigentes. Este esquema dependerá de la fecha en la que se pactó el acuerdo de locación. 

Para hacer un repaso, en el año 2020 la Ley de Alquileres 27.551 estableció cambios importantes en el rubro inmobiliario. Para empezar, la duración de los contratos pasó de 2 a 3 años, buscando dar una mayor permanencia al inquilino. La actualización de precio comenzó a ser anual y a basarse en una fórmula publicada por el Banco Central. La misma se llamó Índice de Contratos de Locación y se compuso en partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y por la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).

Para realizar el cálculo de los contratos que todavía están encuadrados en esta normativa, tenés que dividir el ICL actual por el ICL de inicio del alquiler. Luego se multiplica ese coeficiente por el monto inicial del contrato, para así obtener el precio del alquiler actualizado.

Hay que tener en cuenta que diciembre de 2025 fue el último mes de actualización de estos contratos, ya que durante el año 2026 irán finalizando de forma definitiva, al cumplirse los 3 años de la derogación de Ley de alquileres. 

Lo que se generaba con esta modalidad de ajuste anual era una suba muy abrupta de los montos, en un contexto donde había un gran aceleramiento en la inflación. El hecho de tener que esperar 1 año para percibir un aumento, y pautar un mínimo de 3 años para la duración del contrato, produjo que muchos propietarios sacaran sus inmuebles del mercado de alquileres a largo plazo. 

En paralelo están los contratos firmados a partir de octubre de 2023, que es la fecha en la que se sancionó la Ley 27.737, introduciendo cambios en la normativa anterior. Una de las modificaciones más importantes se basó en la forma de ajuste de precio, que pasó a estar regido por el índice Casa Propia, con una periodicidad semestral. 

Este índice es un cálculo que dispuso el gobierno nacional para establecer las actualizaciones de las cuotas de los créditos Casa Propia y Procrear II, y cuyo uso también se extendió a los alquileres. Tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo periodo. Además, se incorpora un Coeficiente de Variación Salarial con un aforo del 0,9, lo que hace que solo se tome el 90% del promedio de la variación salarial.

Con esto se buscó una mayor estabilidad en la actualización de los alquileres, incorporando la evolución de los salarios en la ecuación. Los cambios también incluyeron algunos beneficios fiscales, tanto para propietarios como para inquilinos.

A la hora de establecer el ajuste de un contrato que se pautó bajo esta modalidad, tenés que tomar los valores oficiales que publica el BCRA sobre el coeficiente Casa Propia de los últimos seis meses, y multiplicarlos entre sí. Luego ese resultado se multiplica por el valor actual del alquiler y así se obtiene el monto actualizado.  

Cabe destacar que los acuerdos de locación firmados bajo el índice Casa Propia representan una pequeña porción, ya que el mismo estuvo vigente solo tres meses, entre octubre y diciembre del año 2023.

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Por último, están los contratos acordados desde finales del 2023 en adelante, cuando la Ley de Alquileres fue derogada. Bajo este régimen actual, las partes pueden acordar libremente la duración y el índice de ajuste. 

Los acuerdos habitacionales a largo plazo volvieron a regirse por el Código Civil y Comercial de la Nación. La modalidad más utilizada actualmente tiene un plazo de 2 años, con ajustes cada 3 o 4 meses, generalmente atados a la inflación. 

Para calcular los montos actualizados bajo este esquema hay que tener en cuenta el índice acordado en el inicio del contrato. Por lo general se utiliza el Índice de Precios al Consumidor, publicado por INDEC. Muchos contratos también pueden estar atados al Índice de Contrato de Locación, pero a diferencia de la primera modalidad, con ajustes mucho más frecuentes. 

Con este panorama es posible preguntarse si los alquileres siguen siendo una opción redituable. Sin dudas adquirir propiedades es una manera de ocupar tus ahorros a largo plazo de una manera segura. La inversión inmobiliaria genera un ingreso mensual, es un bien tangible sobre el que se tiene control, y ofrece la particularidad de revalorizarse, es decir de aumentar su valor o mantenerlo a lo largo del tiempo. 

Hoy en día también existen otras posibilidades como las acciones o los bonos. En ambos casos se trata de inversiones de esperanza matemática positiva, al igual que los bienes raíces. Por el contrario, las criptomonedas, el juego online,  el plazo fijo en pesos o las apuestas deportivas se consideran inversiones de esperanza matemática negativa. 

Las acciones se refieren a la compra de parte de una empresa o de un grupo de empresas. Para entrar en este sistema hay que tener un alto nivel de tolerancia al riesgo, ya que los valores suelen ser fluctuantes. Es recomendable que tengas algún tipo de conocimiento del mercado para poder tomar decisiones estratégicas y así obtener mayores beneficios. Uno de los tips más importantes es diversificar, es decir, comprar acciones de empresas distintas o de diversos rubros, lo cual minimiza el riesgo.

Cuando hablamos de bonos nos referimos a la compra de una deuda que permite recibir a futuro el capital prestado, más intereses. Esto genera una renta fija que tiene cierta previsibilidad y que generalmente consta de pagos anuales. Este instrumento suele ser el indicado si estás dando tus primeros pasos en el mundo financiero, ya que tienen menor volatilidad. 

A la hora de pensar en la mejor manera de invertir tu dinero es aconsejable tomar en cuenta el contexto económico general pero también ciertas condiciones de tu situación particular. Por eso será necesario contemplar el dinero disponible, la capacidad de recuperación y el perfil de riesgo, así como también la necesidad de liquidez inmediata que puede surgir de algún imprevisto.

La inversión en un inmueble te permite generar un ingreso pasivo sin requerir de mucho esfuerzo diario, sobre todo si se delega la gestión a un tercero. Es una forma segura y fácil de hacer rendir tu dinero, aunque es necesario considerar una serie de gastos que trae aparejados. Al momento de la compra se deberá desembolsar un extra para escrituración y trámites de gestión, y en lo posterior será necesario cubrir costos mínimos de mantenimiento e impuestos.

Las acciones y los bonos constituyen instrumentos con los cuales se asumen más riesgos y donde entra en juego la especulación. Sin embargo, no dejan de ser opciones muy rentables que además dan la posibilidad de retirar el dinero de manera rápida en caso de necesitarlo.

Como alternativa podés pensar en la diversificación, es decir colocar tu dinero en un inmueble para alquilar y dejar un restante para comprar acciones o bonos. También es interesante contemplar la posibilidad de invertir en el mercado inmobiliario a través de la compra en pozo o la participación en desarrollos o fondos de inversión. 

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Si te interesó este artículo te invitamos a que visites nuestro blog para obtener más información sobre alquileres y sobre las distintas formas de invertir.

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