El mercado inmobiliario es, por naturaleza, dinámico y cambiante. En momentos de baja actividad, la clave está en optimizar recursos y diferenciarte para conseguir ventas incluso en contextos complejos.

Si ponemos el foco en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los números indican una tendencia a la baja. La oferta crece y la demanda parece anticipar una curva en descenso, lo mismo que sucede con el costo de construcción, los salarios en dólares y la rentabilidad por alquiler.

A esto se suma que en el sistema financiero las acciones de los bancos locales cayeron y aumentó el scoring requerido por los bancos para los créditos hipotecarios, lo que limita aún más el acceso de los compradores.

Pero no todo son señales negativas. Las propiedades siguen rindiendo más que una inversión libre de riesgo, tomando un bono del Tesoro de los Estados Unidos como referencia. Por otro lado, los valores de los inmuebles en Buenos Aires continúan siendo bajos en términos históricos y competitivos frente a otras partes del mundo, lo que vuelve al mercado local atractivo para quienes buscan oportunidades.

Te invitamos a que leas este artículo para conocer cómo analizar los indicadores del mercado para los próximos meses y optimizar tu estrategia de venta para posicionarte de manera más inteligente.

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En este artículo:

Tendencias del mercado inmobiliario en CABA según datos actuales
Herramientas para vender en un mercado inmobiliario con alta competencia
Cómo interpretar mejor las visitas web: qué esperar semana a semana
Consejos para marcar la diferencia y vender más en contextos de competencia

Si bien es imposible predecir el futuro, como corredor podés anticipar algunos movimientos varios meses antes que el mercado en general. En primer lugar, tomar el promedio de reservas de hoy en un barrio en particular te permite estimar cuáles serán los precios de cierre dentro de aproximadamente dos meses, que es el tiempo habitual que tarda una reserva en convertirse en una escritura, boleto o cesión de derechos.

A su vez, al analizar algunos números en relación con las propiedades publicadas, es posible anticiparse dos meses a lo que serán las futuras reservas. En promedio, con 15 visitas presenciales se puede llegar a concretar una reserva. Y para llegar a una visita presencial se necesita un aproximado de 30 consultas.

Con esta perspectiva, la cantidad de consultas a las propiedades publicadas puede dar un estimado de las reservas de acá a un par de meses, lo que va a permitir calcular los números de ventas pasados otros 2 meses. Es decir que es posible tener una proyección del mercado con 4 meses de anticipación, mientras que los medios de comunicación y los reportes oficiales recién brindarán esta información 6 meses después cuando se publiquen los números de ese periodo en cuestión.

Para tener un ejemplo, entre agosto y septiembre de 2025 se registraron entre un 20% y un 25% menos de leads en los portales inmobiliarios líderes. Una de las explicaciones ante esta caída de consultas en los portales inmobiliarios podría ser la menor cantidad de créditos hipotecarios que se generó debido a la suba de la tasa y del scoring bancario.

Como se explica en los informes trimestrales publicados en deinmobiliarios, cada crédito otorgado genera de dos a tres operaciones encadenadas, por lo que esta baja en el otorgamiento de préstamos provoca un enfriamiento muy importante en el mercado.

Con este dato de la realidad, que muestra una caída en la demanda y una

oferta constante, se puede pensar que de acá a unos meses los precios deberían bajar. Sin embargo, esto es impredecible ya que la oferta siempre se encuentra muy atomizada y los vendedores que no tienen datos actualizados podrían mantenerse en sus valores de lista creyendo que todavía los precios van en alza.

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Una herramienta importante es entender cómo funcionan los algoritmos de los portales inmobiliarios para que puedas optimizar tus anuncios. Diferenciarte del resto es clave porque el aumento en la oferta reduce mucho las chances de que tu anuncio sea visible.

En deinmobiliarios todas las propiedades se publican con fotos tomadas por un profesional, planos completos, visita 360°, video con drone y amoblamiento virtual. Esto es importante no solo porque ofrece un contenido atractivo, sino también porque los portales tienden a priorizar los anuncios más completos.

En la red también nos parece fundamental trabajar con el máximo nivel de destaque que permite pagar un portal inmobiliario. Creemos que el factor exposición es crucial, porque no solo te permite expandir los números iniciales de visitas y consultas logrando así una mayor probabilidad de venta, sino que hace que más personas compitan por el mismo bien. Esto le da un valor agregado a la propiedad que incluso puede llegar a verse reflejado en el precio de cierre.

Por otro lado, está la capacidad y rapidez de respuesta a las consultas generadas por cada publicación. Mejorar el tiempo de respuesta siempre te da mayores resultados. No es lo mismo contestar durante la primera hora, dentro del rango de las siguientes 12 horas, o pasado un día entero desde la consulta. Lo importante, en cualquier caso, es generar una interacción rápida con el cliente, para que este sienta que será atendido a la brevedad. Las respuestas automáticas suelen ser útiles en este sentido.

Al comenzar con la comercialización de una propiedad es importante conocer las estadísticas de efectividad según la cantidad de visitas que la publicación vaya teniendo. Este punto permite, además, saber en qué rango de negociación te encontrás a medida que vayan transcurriendo las semanas.

Más de 60 visualizaciones diarias: habrá muchas chances de que se reserve durante la primera semana. En este punto se negociará menos, apenas un 2% promedio, porque al existir tanto interés y nivel de consulta, el vendedor tiene mayor poder de decisión.

Promedio de 30 visitas por día: estas propiedades suelen ser reservadas entre los 8 y los 30 días. La negociación promedio sube al 5%.

Promedio de 20 vistas por día: las propiedades se reservan en el segundo mes, y la negociación llega al 7% promedio.

Promedio 10 visitas por día: son propiedades que pueden llegar a venderse pasados los dos meses en el mejor de los casos. Para aquellas que lleguen al momento de la reserva dentro de este período, el rango de negociación puede subir al 8%. En muchos casos se trata de propiedades que nunca logran ser vendidas.

En cualquiera de estas variables también es necesario que evalúes la correlación entre las visualizaciones logradas en la publicación del portal inmobiliario y las visitas presenciales. Esta comparación te va a dar la pauta de algunas cuestiones que tal vez tengas que ajustar para terminar de atraer al cliente, como pueden ser las respuestas rápidas, información completa o evacuación de dudas, entre otras cosas.

Además de los datos generales de las visualizaciones existe un embudo de conversión que permite detectar cómo está funcionando el anuncio. Nuestro embudo de compradores en portales inmobiliarios indica que de 12.000 impresiones que tiene el anuncio, se generan 600 visitas web. Esto se reduce a 300 personas que hacen el recorrido virtual 360° y ven las fotos y los videos con una intención real de compra y de esto se producen 30 consultas.

En un mercado donde la oferta crece y los indicadores de demanda parecen enfriarse es importante marcar la diferencia. Tener información real sobre consultas, visitas y reservas te permite proyectar escenarios con meses de ventaja para poder anticiparte.

Contar con publicaciones completas, alto nivel de exposición, contenido profesional y una respuesta rápida y humana para cada consulta es crucial en un contexto competitivo. Estos puntos no solo multiplican las posibilidades de venta, sino que pueden mejorar el precio de cierre de la operación. Por eso desde deinmobiliarios trabajamos con datos, tecnología y presencia destacada en portales que hacen que vender sea posible, incluso en escenarios más desafiantes.

Para obtener más información útil a la hora de vender, podés mantenerte informado a través de nuestro blog o realizar nuestro curso gratuito La Inmobiliaria Inteligente. El mismo consta de 12 módulos en donde se repasa en detalle cada etapa del trabajo del corredor.

También te invitamos a que te pongas en contacto con nosotros si querés obtener más información sobre cómo trabajamos y cuáles son los requisitos para sumarte a nuestra red.

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