La reserva de un inmueble es el primer paso formal en el proceso de la compraventa y es cuando se establece la información de la vivienda, el monto, la forma de pago y otros detalles de suma importancia. Es por este motivo que antes de que el comprador firme y abone una seña es clave que se tengan todos los datos de valor para evitar problemas después.

Como corredor es conveniente que tengas perfeccionado este proceso para saber qué documentación llevar a la reserva, la información que tu cliente tiene que tener y cómo estar preparado por cualquier consulta que surja. Cómo se lleve adelante esta etapa puede influir directamente en el éxito de la compraventa y en que las dos partes estén de acuerdo con las condiciones.

Si querés saber más sobre cómo se realiza una reserva, las cláusulas que debería incluir y otros detalles de importancia te recomendamos que leas este artículo.

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En este artículo:

¿Qué es una reserva inmobiliaria?
¿Qué documentación tiene que acompañar la reserva?
¿Qué cláusulas incluir en la reserva?

Cuando un comprador se decide por una vivienda lo primero que hay que hacer es avanzar hacia la reserva de la misma. En este momento del proceso de compraventa se firma un documento en el cual se dejan en claro los detalles más importantes, como el nombre completo y el DNI del vendedor y del comprador, el tipo de inmueble y su monto y la forma de pago.

En esta reserva, que se firma por el comprador y por el corredor inmobiliario, el primero realiza una oferta al propietario que puede ser aceptada o rechazada y se deja un monto de dinero a modo de seña que es devuelta en el caso de que el vendedor decida no avanzar con el proceso. Si es el comprador el que luego se arrepiente, pierde ese dinero. Además, puede suceder que el dueño quiera avanzar con la transacción pero no esté de acuerdo con todas las condiciones, motivo por el cual realiza una contraoferta al interesado.

Es en esta etapa del proceso en la cual, de ser necesario, se inicia la instancia de negociación en la que ambas partes intentan llegar a un acuerdo. Si querés saber más sobre cómo negociar a favor de tu cliente te invitamos a que leas este artículo.

En ambos casos hay plazos determinados que se establecen para darle a ambas partes el tiempo necesario para revisar el documento y aceptarlo o no. Una vez que se decide avanzar con la oferta, el vendedor se compromete a sacar la propiedad del mercado y a no negociar con otro potencial comprador, por lo que es un documento que otorga cierta seguridad al comprador antes de avanzar hacia la firma del boleto de compraventa y el pago del inmueble.

Además, llegado al caso de que las dos partes se pongan de acuerdo, la reserva se reemplaza por un refuerzo inmobiliario, el cual compromete más a ambas partes (compradora y vendedora) da mayor seguridad a la continuación de la transacción. Para obtener más información sobre lo que es un refuerzo inmobiliario, cómo es el proceso y conocer un modelo base podés leer este artículo. 

En la reserva se fijan las condiciones de la compraventa para dejar todo en claro y es el momento de pedir toda la documentación necesaria con respecto a la propiedad. Se debería incluir una copia de las expensas y de las boletas de los servicios para saber cuáles son los gastos regulares de la propiedad. 

Además, lo ideal sería que se proporcione una copia de la escritura traslativa de dominio, del reglamento de copropiedad y del plano de subdivisión y mensura. Tené en cuenta que si el comprador está avanzando en la compra del inmueble a través de un crédito hipotecario, el banco va a solicitar esta documentación.

Este proceso se hace de esta forma porque es en este momento en el cual el comprador debe asegurarse de que tiene toda la información necesaria y de que está de acuerdo con todas las condiciones. De no ser así, es cuando debe negociar aquellas cosas que no le convencen del todo, como por ejemplo algún aspecto detallado en el reglamento de copropiedad.

La reserva debería incluir también los informes de dominio del inmueble y de inhibición del propietario para asegurarse de que se puede vender y que la vivienda no se encuentre embargada. Es preferible contar con esta información de antemano para evitar problemas a futuro.

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Para disminuir las posibilidades de futuros inconvenientes y que el proceso se lleve adelante de forma rápida y tranquila, es recomendable que la reserva contenga diversas cláusulas que, por un lado, informen correctamente a las dos partes de todos los aspectos fundamentales de la transacción y, por otro, los resguarden de posibles cambios dados por factores externos que impliquen la marcha atrás. Recordá al momento de la reserva de pedirle al comprador que lea estas condiciones con atención.

Las cláusulas más importantes que pueden hacer que una reserva se caiga tienen que ver con el otorgamiento de créditos hipotecarios si es que el comprador depende de estos para avanzar con la transacción, la variación del tipo de cambio del dólar y los casos en los que el propietario está sujeto a adquirir otra vivienda para vender su inmueble.
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• Cláusula por crédito hipotecario: es fundamental que se deje en claro que los efectos de la reserva quedan sometidos a la condición de que el comprador obtenga el crédito solicitado para el pago total o parcial de la vivienda. Conviene fijar un plazo en el cual se estipula que de no suceder la entrega del préstamo se devuelve el dinero abonado. De esta forma, si el banco no otorga el crédito el comprador puede solicitar el reintegro del dinero sin pagar multa.

• Cláusula por el tipo de cambio: en contextos inflacionarios en el cual la cotización de la moneda fluctúa, es conveniente agregar una cláusula ad referéndum del tipo de cambio que especifique que en caso de que el porcentaje de variación supere determinado número es posible retractarse de la operación sin deber pagar multa ni perder el dinero pagado en la seña. Para hacerlo más confiable, se puede establecer el tipo de cambio que figura en determinado portal o fuente.

• Cláusula ad referéndum de compra y posesión: es importante detallar este requisito con un plazo específico en los casos en los que el vendedor debe adquirir otra vivienda para proceder con la venta de su inmueble. En el caso de no conseguir otra propiedad, está cubierto a retirarse de la operación.  Además, se puede incluir un plazo y una condición de posesión del inmueble para el comprador. Esto sirve tanto en los casos en los que el propietario debe buscar otra vivienda como en los que el inmueble se encuentre alquilado.

Hay otras condiciones importantes que deben estar establecidas en la reserva como aclarar que la misma queda sin efecto en el caso de que el vendedor no la acepte, el plazo en el cual la oferta vence y cómo se dividirán los gastos extra referidos a impuestos y sellos y honorarios. Esto, por usos y costumbres, se comparte entre ambas partes pero puede suceder que se negocie para que se haga cargo el comprador o el vendedor en su totalidad según otros aspectos del contrato.

Otro punto a tener en cuenta tiene que ver con la designación del escribano y con el lugar de la firma del boleto de compraventa. Estas cuestiones generalmente no se especifican sino que solo se aclara que la decisión de ambos aspectos por usos y costumbres queda en manos del comprador. Sin embargo, estas cuestiones las determina el banco en los casos en los que interviene debido al crédito hipotecario. 

Si se puede agregar el nombre del escribano y sus datos de contacto las partes van a estar en condiciones de contactarse y consultar los honorarios. Que todo esté claro ayuda a que el proceso se desarrolle sin contratiempos.

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Si querés saber más sobre cómo se lleva adelante una reserva inmobiliaria podés visitar este artículo en donde vas a encontrar un modelo que podés tomar de referencia y distintos consejos para implementar en esta parte del proceso de la compraventa. También podés encontrar más información sobre este tema en el canal de YouTube de Santiago Magnin, fundador y CEO de deinmobiliarios.

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