Según la información recabada en el último trimestre de 2024, se ve una leve recuperación en el valor de las propiedades en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Si se tienen en cuenta diversos factores como la inflación, el salario en dólares o el aumento de créditos hipotecarios, se puede prever que esta tendencia se mantenga durante la primera parte de 2025.

En deinmobiliarios elaboramos informes trimestrales con información sobre la situación del mercado inmobiliario en CABA. Gracias a estos documentos tenemos la capacidad de analizar de forma comparativa cómo fueron evolucionando a lo largo de los meses aspectos que son fundamentales para el rubro, como el valor del m2 o el aumento en los precios de la construcción.

Como corredor es esencial que te mantengas actualizado con todas las novedades del sector ya que contar con estos datos va a ayudarte a poder tasar correctamente un inmueble o a explicarle a un potencial cliente por qué sugerís determinado precio para su vivienda.

No dejes de leer este artículo para obtener más información sobre el mercado inmobiliario en CABA, el precio de los inmuebles y la importancia de diferenciar el valor de lista de una publicación con el precio de cierre de la propiedad.

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En este artículo:

¿Qué está pasando con el mercado inmobiliario en CABA?
¿Cuál es el precio de las propiedades en CABA por barrio?
Valor de lista o precio de cierre: ¿cuál sirve más para realizar tasaciones?
Indicadores para analizar el precio de los inmuebles

Al analizar el último informe trimestral inmobiliario realizado por deinmobiliarios podemos obtener algunos datos que ayudan a entender cómo fue evolucionando el mercado y cuál es el panorama actual. Gracias a información comparativa sobre el salario en dólares de las personas, los costos de la construcción o la cantidad de créditos hipotecarios otorgada, es más fácil sacar conclusiones e intentar pensar qué puede pasar en los próximos meses.

Por ejemplo, al tener en cuenta que en 2020 se necesitaron 186 salarios para adquirir el mismo inmueble que hoy se consigue con 80 salarios, podemos deducir que de a poco el sueldo de las personas está recomponiéndose, aunque esto no signifique necesariamente que también lo está haciendo el poder adquisitivo.

Otra pregunta que podría arrojar esta información tiene que ver con el valor de esa propiedad en sí, que pasó de 148.000 a 82.000 USD entre 2018 y 2024. Sin embargo, si tenemos en cuenta que en 2023 el valor fue de 66.000 USD podemos ver que aunque el proceso es lento, el mercado se está recuperando.

En deinmobiliarios realizamos distintos informes y documentos que son de uso interno y sirven para que los corredores de la red puedan entender mejor cómo se está comportando el mercado y logren hacer tasaciones de la forma correcta. Esto es fundamental para tener éxito en la venta.

Acorde al mapa de valores de lista que confeccionamos en base a las publicaciones en portales inmobiliarios, podemos realizar un pequeño análisis de cuál es el precio actual de los inmuebles en CABA. 

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Monoambientes

En los barrios más caros, como Recoleta, Palermo, Núñez, Chacarita o Colegiales el valor de lista promedio por departamentos de 1 ambiente va desde 2500 USD/m2 a 2900 USD/m2, mientras que en zonas un poco más accesibles como Balvanera, San Nicolás, Monserrat o Almagro estos montos se sitúan entre 1944 y 2180 USD/m2.

Hace algún tiempo podían encontrarse monoambientes a precios económicos pero esta tendencia fue cambiando y ahora si se trata de un departamento lindo, en buenas condiciones y relativamente nuevo la situación cambia. Sin embargo, esto también depende del barrio y del tipo de demanda que haya en él.

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Departamentos de 2 y 3 ambientes

Con respecto a inmuebles de 2 o 3 ambientes, los barrios del corredor norte, a los que se suma Villa Crespo y Chacarita por su cercanía, se mantienen en un valor de lista entre 2200 y 2900 USD/m2, este último correspondiendo a Palermo. Belgrano, Núñez o Recoleta tienen un promedio de 2600 USD/m2.

Los barrios de Almagro, Balvanera, San Nicolás o Monserrat ofrecen valores de lista promedio de entre 1600 y 1900 USD/m2, con lo que se puede ver una clara diferencia con respecto al valor de los monoambientes en la misma zona.

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Departamentos de 4 y 5 ambientes

La situación para los inmuebles con más cantidad de ambientes en el corredor norte se mantiene similar con respecto de las propiedades más pequeñas, y se ve un valor de lista promedio de entre 2500 y 3100 USD/m2. En este caso, Villa Crespo y Chacarita presentan valores más accesibles, con 1840 y 2184 USD/m2 respectivamente.

Sí hay una diferencia cuando se analiza barrios más baratos, como San Nicolás, Balvanera, Almagro o Monserrat, en donde los precios oscilan entre 1400 y 1700 USD/m2.

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En general, a medida que los inmuebles son más grandes el precio del m2 baja, pero estos datos demuestran que no está siendo la situación actual. Es por estos motivos por los cuales para entender mejor el escenario hay que considerar varios factores. Por ejemplo, en los últimos años hubo un gran desarrollo de monoambientes, pero la demanda de inmuebles de mayor tamaño continúa presente. Esto hace que se pueda entender mejor por qué estas viviendas siguen valiendo lo mismo o más que los departamentos de 1 ambiente.

Si querés obtener más información en detalle sobre el valor de lista de los inmuebles en CABA según el barrio, podés hacerlo acá, en donde además vas a encontrar un análisis más abarcativo de la situación del mercado inmobiliario.

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Para analizar el mercado y para realizar de forma correcta las tasaciones, es clave tener en cuenta siempre la diferencia que se encuentra entre el valor de lista de los inmuebles publicados y el precio de cierre real con el cual se concretan las operaciones. Mientras el primero se puede encontrar fácilmente en portales inmobiliarios, los precios de cierre son más difíciles de conseguir ya que se hacen en base a la información obtenida por corredores.

En deinmobiliarios tenemos nuestro propio mapa de precios de cierre que confeccionamos con las ventas realizadas por los integrantes de la red, un recurso de uso interno muy valioso ya que ayuda a que los corredores puedan tasar mejor los inmuebles, lo que conlleva a que logren vender sus propiedades en un plazo máximo de 3 meses. Sin embargo, una pregunta que surge es si es posible analizar el mercado actual en base a los montos de los últimos meses al tener en cuenta que los valores están cambiando.

Una forma de resolver esto es ver las reservas y los inmuebles que se encuentran en la etapa de negociación. Esto es posible encontrarlo al ver las propiedades publicadas en los portales inmobiliarios y ayuda a tener un panorama más certero de los precios actuales y de los próximos meses. 

Para dar un ejemplo, si en el mes de febrero o de marzo hay inmuebles con reserva que se encuentran en un promedio de 2450 USD/m2, puedo deducir el monto con el cual van a cerrar si tengo en cuenta el 5% que se reduce a la hora de la negociación.

Si querés saber más sobre cómo llevar adelante una tasación te invitamos a que veas nuestro curso gratuito La Inmobiliaria Inteligente, en donde hay más información. Esta capacitación, realizada por Santiago Magnin, fundador y CEO de deinmobiliarios, hace un recorrido por todas las etapas del proceso de compraventa y del trabajo de un corredor.

Otro ejercicio que ayuda a que podamos entender el movimiento en el precio de los inmuebles son ciertos indicadores que se relacionan con el mercado inmobiliario y también con la macroeconomía. Estos, al analizarlos en conjunto, pueden arrojar información de valor.

La evolución del salario en dólares y la cantidad de sueldos que se necesitan para comprar una propiedad son factores clave para entender cómo puede avanzar el mercado. Lo mismo sucede con la oferta y la demanda. Según la información recabada, la oferta se mantiene igual que un año atrás pero la demanda presenta un aumento y se alcanzó el número mayor de ventas por mes de los últimos 20 años, pasando de 6000 a 7700 en los últimos meses de 2024.

También hay que tener en cuenta los costos de construcción y el acceso a créditos hipotecarios, ya que estos dos factores influyen directamente en la venta de inmuebles.

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Toda esta información es de ayuda ya sea para los corredores que necesitan asesorar a sus clientes como para quienes buscan vender o comprar un inmueble. Si querés saber más, podés consultar el último informe del mercado inmobiliario realizado por deinmobiliarios o leer este artículo en donde se presenta un análisis de la situación y lo que se puede esperar para 2025.

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