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¿Cómo tasar una propiedad sin comparables?

26/5/22
Tasación

Uno de los métodos más comunes para tasar propiedades es a través de la comparación de inmuebles pero, ¿qué pasa si tenemos en nuestra cartera un inmueble en una zona donde no hay otros similares? Para esos casos te recomendamos tasar con la regla del 3-6-9-12, que te permite realizar la tasación de una propiedad teniendo en cuenta diferentes características relacionadas a la estructura, al estado, entre otras cuestiones que no requieren la comparación con otras propiedades parecidas.

En este artículo te contamos cómo tasar un inmueble sin comparables, acercándote otras opciones para definir un precio y tener una venta exitosa.

En este artículo:

¿Qué implica tasar una propiedad?

La tasación inmobiliaria es el proceso por el cual podés calcular el valor de un inmueble teniendo en cuenta características tales como su ubicación y el tipo de propiedad. La oferta y demanda del mercado son unas de las características básicas que necesitás para fijar el precio de venta de una propiedad.

Uno de los métodos más habituales es la tasación por comparación. Consiste en ubicar una unidad ofertada, o vendida recientemente, de referencia con aquella que queremos tasar. Debe ser de la misma tipología, ubicación o zona y presentar características generales similares para poder utilizarla comparativamente para tu valoración. Este método en donde se buscan similitudes entre distintos inmuebles también es conocido como homogeneización de comparables.

¿Cuándo tasar sin comparables?

Si en la zona en la que tenés que tasar la propiedad no hubo venta de inmuebles similares en los últimos 2 años o más, vas a tener que realizar una tasación sin comparables ya que no hay un precio de cierre determinado en el barrio.

Cuando no se realizan transacciones de compra-venta durante mucho tiempo, significa que la demanda bajó y por consiguiente, también deberían hacerlo los precios de venta de los inmuebles. Hay un desfase entre la oferta y la demanda de la zona, por lo que vas a tener que encontrar ese número por otras vías.

El valor de las propiedades puede variar según distintos factores. Algunos indicadores del mercado inmobiliario para saber si los precios van a subir o bajar son: la cantidad de transacciones por año, el exceso de oferta de inmuebles y la ausencia de créditos hipotecarios, entre otros. Si querés saber más sobre el tema, te recomendamos leer este artículo sobre lo que se viene en el mercado para este año.

¿Cómo tasar sin comparables?

Si tenés que tasar una casa sin comparar (o cualquier otro tipo de inmueble) te recomendamos seguir los siguientes pasos para poder determinar el precio de una propiedad y venderla:

1.
Buscá si hay propiedades en venta en la zona y su precio. Te va a ser de mucha ayuda conversar con los corredores inmobiliarios que estén comercializando esos inmuebles o los mismos dueños, para preguntar hace cuánto tiempo está en venta y la situación que atraviesa el barrio.

2. Identificá el precio más bajo con el que se haya vendido una propiedad. Tu precio de lista no deberá superarlo.
Esto es importante porque no sabemos cuánto vale una propiedad en la zona, pero sí sabemos cuánto no vale; o que vale menos que las propiedades que se venden.

3. Publicá tu propiedad y analizá
la cantidad de visitas que tengas en la publicación para evaluar si está bien tasada. El promedio de visitas diarias en ciudad de Buenos Aires es de 40, si tenés menos, vas a tener que trabajar en un nuevo precio de lista que esté por debajo del publicado.

4. Medí la atracción que genera
. La mejor forma de encontrar un precio de cierre en una tasación sin comparables es evaluando el interés que hay en la publicación. La estrategia consiste en bajar el precio publicado para aparecer en otros rangos de búsqueda. Te recomendamos situarte en números cómo 99, 89 o 79, para aparecer en la búsqueda de 90 a 100, de 80 a 90 y de 70 a 80. Así, hasta encontrar el precio de lista.

Es importante aclarar que el propietario no está obligado a vender el inmueble en ese valor, pero el proceso les va a servir a ambos para saber en qué precio está la propiedad y la cotización del barrio

Este no es el único método de tasación sin comparables, pero sí es el que te va a permitir encontrar el precio de venta indicado.

Métodos de tasación sin comparables: el método de la regla de 3

Hay otras opciones para saber cómo hacer una tasación de un inmueble que se complementan con la tasación sin comparables que te contamos.

El método de la regla de 3, también conocido como el método de 3-6-9-12, te ayudará a calcular el valor de una propiedad. Se ordena de lo macro a lo micro, teniendo en cuenta tanto características de la edificación que puedan modificarse como las que no. 

  • 3 variables referidas a la ubicación: características sobre el barrio, la manzana y la cuadra donde se encuentra el inmueble. En estas variables encontramos la categoría de vecinos especiales, que pueden ser edificios tales como hospitales, comisarías, plazas, colegios, entre otros; siendo la iluminación y el arbolado de la cuadra las otras dos variables.

  • 6 variables referidas al inmueble: son las características estructurales de la casa/propiedad a tasar, tales como la antigüedad, calidad de la construcción, la categoría, los servicios centrales, espacios comunes y la fachada. En este apartado es importante no preponderar una característica sobre la otra, como puede ser los exteriores por sobre la edad de la construcción, sino contemplar todas.

  •  9 características inmutables del inmueble: aquellas cosas que no van a poder ser modificadas. Los m² cubiertos, así como los descubiertos, el valor de las expensas en caso de que posea, los gastos fijos como AySA y ABL, la orientación del edificio, su disposición, la vista y el tipo de unidad. No es lo mismo tasar un dos ambientes que una casa de dos pisos, y eso lo tenemos que tener en cuenta.

  • 12 variables referidas al mantenimiento de la unidad: todo lo que no entró en ninguno de los apartados anteriores, va acá. Son cosas que necesitan mantenimiento para que la casa esté en condiciones, que deben ser arregladas y/o modificadas cada cierto tiempo. Desde la cocina o el baño hasta las instalaciones de luz, agua y gas, los sistemas de calefacción o desagües, son parte de estas variables.

Este método de la regla de 3 es una manera efectiva de tasar una casa sin comparables, ya que te permite calcular el valor de la propiedad. Además sirve como registro de aquellas cosas que podés modificar para agregar valor. Pequeñas reformas previas a la tasación, revisión y puesta a punto de las instalaciones, te ayudarán a posicionarte mejor en el mercado inmobiliario. Si querés saber cómo elevar el valor de una propiedad antes de venderla ingresá acá.

¿Cómo saber si tengo que tasar como lote o casa?

Antes de dar por terminada la estimación del valor del inmueble tenés que saber cómo sería la tasación del mismo como lote. Esto te va a permitir tener un precio máximo de referencia al definir un precio de cierre de una propiedad en una zona donde no es posible hacer una tasación comparativa. 

Para esto, utilizá las variables del método en la regla de 3. Para saber si una casa puede valer más como lote es importante la la ubicación: si es una zona residencial, un barrio parquizado o country, la venta estará más enfocada sobre las condiciones de la casa y los metros cuadrados construidos.

En cambio si es una zona urbana, es probable que el valor como lote sea mucho mayor que el de la casa, ya que el comprador tiene la posibilidad de construir ahí. La mejor forma de tasar una casa sin comparables es evaluando el terreno, y que el precio publicado sea en referencia del valor más alto.

Simuladores de tasación online gratuitos

Otra opción para tasar un inmueble es utilizar un simulador de tasaciones online, una herramienta que te va a orientar hacia un precio de cierre estimado. Nuestra recomendación es que no sea el único método utilizado, sino uno más. 

Te dejamos tres sitios web que ofrecen tasaciones de inmuebles gratuitas, online y para Argentina: Mudafy,  Tasación Online y Properati.

Su uso es intuitivo. En cada página tenés que completar un formulario con las características de la propiedad, como las del método de la regla de 3 que vimos anteriormente. Por ejemplo el tipo de propiedad, la cantidad de ambientes, estado de la misma. También te van a pedir la dirección, podés dar una aproximada y, en base a ella, buscarán el precio de venta de la zona.

Aunque recomendamos que la tasación de un inmueble ya sea con o sin comparables, la realice alguien con experiencia en el campo y que sepa analizar las particularidades de la propiedad, estas páginas web te servirán para calcular un número de venta aproximado.

Esperamos que este artículo te sirva para tasar propiedades sin comparables. En caso de que te hayas quedado con alguna duda, o estés buscando atención personalizada, no dudes en escribirnos al Whatsapp de deinmobiliarios. Estate atento a nuestras publicaciones para encontrar las mejores guías sobre bienes raíces y llegar a ser un corredor inmobiliario exitoso.

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