La situación económica actual en Argentina hace que estemos transitando la tercera crisis del ladrillo desde la vuelta de la democracia. Esto se debe a distintos factores como la incertidumbre financiera y la inflación, el mínimo histórico al que llegaron los precios de los inmuebles y, a la vez, la baja capacidad de compra de las personas. 

Hacer un recorrido por los momentos de desaceleración que tuvo el mercado inmobiliario sirve para entender cuál es la gravedad real de la situación y para intentar realizar una proyección de cuánto va a durar, o de cómo va a continuar el sector en los próximos años.

Hay ciertos recursos que pueden ayudarnos a entender mejor y decidir si es un momento para comprar o vender, como cuadros comparativos con los precios de cierre de las propiedades, o el uso de una calculadora de inflación que nos permite saber el valor real del metro cuadrado hoy, en comparación con años atrás.

Si trabajás en el rubro inmobiliario y querés interiorizarte más en esta temática o tenés clientes que te consultan sobre la llamada crisis del ladrillo que estamos viviendo, te recomendamos que sigas leyendo este artículo para obtener información y poder realizar tus propios análisis.

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En este artículo:

¿Cómo evolucionó el sector inmobiliario en Argentina?
Situación actual del mercado inmobiliario en Argentina
Diferencia entre valor de lista y precio de cierre
Negociación del precio de cierre en épocas de crisis
Recursos para entender mejor el contexto actual

Como corredores inmobiliarios es clave analizar y entender la situación actual del mercado en Argentina. Además de permitirnos asesorar a nuestros clientes sobre la compra o venta de sus inmuebles, también será útil para dar pasos de forma confiable y segura en nuestro trabajo.

Para lograrlo hay que hacer un recorrido de los valores de cierre de los inmuebles en las últimas décadas. El portal Reporte Inmobiliario, uno de los más grandes especializados en real estate, realizó un cuadro comparativo en el que detalla las 3 grandes crisis del ladrillo vividas en nuestro país: 

1. Entre 1982 y 1985: hubo una baja acumulativa del 75%.

2. En 2002: durante la recesión económica de ese año. 

3. Desde el 2018 a la actualidad.

Hay posiciones encontradas acerca de la gravedad de la crisis actual con respecto a las anteriores en base a los valores actualizados según la inflación. Pero de lo que no hay dudas es de que en actualmente transitamos el período de inestabilidad en el mercado inmobiliario de mayor duración y esto lleva a las personas a no saber qué hacer con sus propiedades.

Desde 2018 a la actualidad se empezó a acumular oferta en el sector inmobiliario,  sin embargo no hubo un ajuste en el precio sino sólo en la cantidad de propiedades en venta. Los valores de lista se mantuvieron similares a años previos en los que el mercado estaba en una mejor situación y este fue uno de los motivos por los cuales cada vez se comenzaron a vender menos inmuebles.

En el año 2022 de aproximadamente 160.000 propiedades a la venta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se vendieron en promedio tan sólo 3.000 por mes. Esto se debe en parte a la poca capacidad de compra de las personas por la pérdida salarial frente a la inflación y también a que los dueños no acceden a bajar los precios ni están dispuestos a negociarlos con los potenciales compradores, dos factores que hacen difícil la concreción de las ventas.

Por otro lado, muchos dueños están eligiendo retirar del mercado sus propiedades e incluso dejan de alquilarlas esperando que la situación mejore y haya una mínima recuperación, lo que genera que la negociación para el comprador se torne un poco más complicada. 

Todos estos factores son síntomas de la inestabilidad e incertidumbre económica y de la baja de los precios que se está viendo de forma acumulativa hace ya cinco años en nuestro país.

El valor de lista de una propiedad es el monto por el cual la misma se cotiza y con el que se publica en los portales inmobiliarios. Mientras que al hablar de precio de cierre nos referimos al importe por el que efectivamente esa casa o departamento se vende luego de la negociación entre las partes.

Este último dato es el que hay que tomar a la hora de hacer comparaciones y estadísticas en el sector para entender cuál es la situación real que estamos viviendo y poder analizar si conviene, o no, invertir en ladrillos, comprar o vender.

En los mejores momentos del mercado la diferencia entre valor de lista y precio de cierre se achica, por el contrario, cuando se vive una crisis como la de este momento la brecha tiende a agrandarse (se publican propiedades en cifras más altas que los precios finales de cierre).

A raíz de que en los últimos años esta diferencia fue aumentando cada vez más, el portal Reporte Inmobiliario se asoció con algunas de las inmobiliarias más grandes del país para modificar la forma en que miden esta información y comenzar a hacer un índice de los precios de cierre reales para sus análisis y no de los valores de lista.

Esto trajo como consecuencia que los datos sean más precisos, pero al tratarse de un cambio reciente, también generó que en la actualidad no contemos con suficiente información para poder realizar comparaciones exactas a largo plazo o en diferentes períodos de tiempo.

En ese sentido, la mejor opción para mantenerse al día con los montos reales que se manejan en el rubro es analizar nuestra propia información, la de las ventas y compras que realizamos como corredores y también entablar vínculos con colegas para así contar con un mapa más completo y certero.

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Si sos corredor o buscás vender o comprar una propiedad, es necesario que sepas cómo funciona la diferencia entre los valores de lista y los precios de cierre en los que las propiedades logran venderse. Los cierres suelen acordarse en la instancia previa antes de concluir el trato y tienen bastante que ver con la urgencia del dueño por vender y con las habilidades de negociación del inmobiliario. 

Por ejemplo, si representás al comprador es posible que puedas obtener un precio de compra más económico para tu cliente cediendo la toma de algunas decisiones como el escribano, la fecha de toma de posesión del inmueble o si el pago va a ser en una única instancia o en dos partes.

Por otro lado, al representar al vendedor en el momento de la negociación, lograr que éste acceda a bajar el precio original de su departamento o casa es un poco más desafiante, aunque sumamente necesario si desea concretar una venta. 

Hay que tener en cuenta que frente a la oferta actual es probable que un dueño que no está dispuesto a modificar el precio y llegar a un acuerdo, no logre vender tan fácilmente su inmueble. En este contexto en el que hay mucha oferta, las personas que buscan comprar juegan con esto a su favor y buscan conseguir el valor más bajo dentro de las distintas opciones. 

Recordarle a tu cliente que en 2022 de 160.000 propiedades se vendieron sólo 3.000 por mes, dato que se mantuvo relativamente estable en la primera mitad de 2023, es una buena estrategia para hacerlo entrar en razón y que acceda a negociar el precio.

Los valores históricos de lista y los precios de cierre de los inmuebles sólo sirven para realizar un análisis comparativo preciso de la actualidad si hacemos un ajuste en los montos y tenemos en cuenta la inflación y el precio del dólar.

Para eso, hay algunas calculadoras virtuales como “us inflation calculator” que pueden ayudarte a realizar estos cálculos. 

Otra forma de tener un panorama más completo es investigar los valores de lista de los departamentos o casas a través de portales inmobiliarios, como puede ser Zonaprop. En esta página vas a encontrar la mayor cantidad de inmuebles disponibles por zona junto a los valores de publicación, aunque hay que tener en cuenta que estos montos no suelen indicar a cuánto se vende efectivamente la propiedad.

Entender el escenario del mercado inmobiliario en Argentina no es fácil, pero contando con estos datos vas a poder analizar la situación real actual y obtener un mayor acercamiento para transitar este contexto y saber qué decisión tomar. Te invitamos a que nos dejes tu opinión sobre este tema y abras el diálogo para debatir con otros lectores y colegas.

Además, si querés más información sobre la venta de inmuebles en el país en la actualidad te invitamos a que leas este artículo en el que vas a encontrar una descripción del escenario vivido durante la primera mitad de 2023 y también varios consejos para poder vender en este momento en el que se vende un pequeño porcentaje con respecto a la cantidad de propiedades publicadas para la venta. 

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Si te interesa esta temática y querés aprender más te recomendamos que sigas leyendo los artículos que tenemos en nuestro blog y que te suscribas al newsletter para recibir toda la información actualizada del mundo inmobiliario. Además, podés conocer el trabajo que hacemos en deinmobiliarios acá y contactarnos a nuestro Whatsapp si tenés dudas o querés entablar una conversación.

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