Cuando se busca comprar una propiedad, uno de los aspectos que más influyen en la decisión y en el poder de negociación tiene que ver con el valor de las expensas. Muchas veces este factor se deja de lado pero es conveniente saber el precio real que se debe destinar a esta variable cada mes.

Es por eso que se recomienda entender qué incluyen las expensas, cómo se clasifican y de qué manera impactan en el inmueble. Para dar un ejemplo, en el caso de quienes desean invertir en un inmueble para luego alquilarlo, esto va a ser un factor determinante ya que puede hacer que muchos interesados den marcha atrás si el valor de las expensas es alto.

_{¿Qué incluyen las expensas en un edificio?}

_{Gastos habituales del edificio}

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires la gran mayoría de las propiedades se encuentran en edificios por lo que entender en qué consisten las expensas es algo fundamental.

Las expensas son los gastos que se destinan al mantenimiento, funcionamiento y administración de un edificio. El monto puede variar según las características del inmueble, la calidad, la antigüedad, la cantidad de unidades en el edificio, los amenities y otros servicios, como contar o no con un encargado.

En general, las expensas incluyen:

• Sueldo del personal de limpieza
• Encargado
• Honorarios de la administración
• Servicios de los espacios generales, como electricidad o agua
• Seguro de incendio o robo
• Mantenimiento (ascensores, bombas de agua o distintos arreglos)

_{Amenities y su impacto en el valor mensual}

Además de esto, se agregan a las expensas las distintas amenities que tenga el edificio, como pileta, terraza con parrilla, gimnasio o los espacios de usos múltiples (SUM). Según el perfil del interesado, esto puede aportar un valor extra al inmueble o restar debido al aumento del valor a pagar cada mes.

Si el inquilino suele pasar la mayor parte del tiempo fuera de su vivienda, es poco probable que se sienta atraído hacia estas comodidades y, por el contrario, piense más en el aspecto negativo de tener que abonar un precio mayor de expensas. Es por este motivo que, según la finalidad, es importante tener en cuenta este aspecto cuando se decide invertir en una propiedad.

En CABA cada vez más desarrollos empiezan a incluir este tipo de servicios para los propietarios o inquilinos, por lo que si es un inmueble nuevo conviene observar bien con qué amenities se cuenta y cómo impacta en las expensas. Si es un desarrollo que aún no está finalizado puede ser útil analizar la situación en edificios de características similares o en una zona que cuente con precios parecidos para estimar un monto futuro de expensas.

_{¿Cuál es la diferencia entre las expensas ordinarias y las extraordinarias?}

_{Qué cubren las expensas ordinarias}

Las expensas ordinarias corresponden a los costos que tienen que ver con el mantenimiento regular del edificio y los gastos habituales, como por ejemplo la limpieza, la factura de electricidad o agua. Esto se debe abonar de manera mensual y en el caso de las propiedades alquiladas el monto lo absorbe el inquilino.

_{Qué cubren las expensas extraordinarias}

Las expensas extraordinarias tienen que ver con los gastos excepcionales que puedan ocurrir, como reparaciones importantes o mejoras estructurales del inmueble. Una pérdida de agua, por ejemplo, filtraciones, el arreglo del ascensor o del portón de la cochera entran en esta categoría. Este monto debe pagarlo el propietario del inmueble.

En CABA, especialmente en barrios con edificios más antiguos, se debe refaccionar con frecuencia las fachadas o invertir más en el mantenimiento del interior. Es recomendable analizar estas variables al visitar la propiedad.

_{¿Las expensas altas influyen en la venta?}

_{Cómo afectan la demanda de compradores}

Una propiedad que cuenta con expensas de gran valor hace que la cantidad de interesados sea menor. Muchas personas filtran inmuebles no solo por el precio de venta sino también por las expensas o diversos gastos que vienen incluidos en la transacción.

Es por esto que muchas veces los vendedores deciden bajar un poco el precio final del inmueble para lograr negociar y concretar la operación.

_{Por qué influyen en la negociación del precio}

Hay que tener en cuenta que al haber más información en circulación las personas tienen mayor conocimiento de los distintos aspectos de una compraventa y suelen prestar más atención a diversos factores. Entre otras cosas, se analiza la correlación entre el valor de las expensas y lo que ofrece el edificio, la cantidad de departamentos entre los que se reparten los gastos o si cuenta con un portero que vive en el mismo.

Todos estos aspectos hacen que las mismas tengan un valor mayor o menor. En algunas ocasiones incluso se realiza la comparación entre propiedades similares en una misma zona o barrios que cuentan con un valor del metro cuadrado parecido.

Por este motivo se recomienda ofrecer toda la información más relevante a los clientes y verla en detalle con ellos para explicar cualquier duda que puedan tener. Si querés estar actualizado con todas las novedades del mercado inmobiliario te invitamos a que te suscribas a nuestro Newsletter y revises frecuentemente nuestro blog en donde vas a encontrar todo lo que tenés que saber del sector.

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