Monoambientes en CABA: ¿siguen siendo negocio?

Los departamentos de menor superficie siempre fueron una pieza clave en la inversión inmobiliaria. Durante años el monoambiente fue un clásico caracterizado por su accesibilidad y su gran potencial de rentabilidad. En un contexto cambiante sigue siendo una oportunidad clave pero compitiendo en un mercado más amplio y con algunos factores importantes a tener en cuenta.

Si bien este tipo de unidades continúa dentro de las más buscadas, en el mercado de CABA la oferta en este segmento es abundante y por eso resulta cada vez más difícil lograr un diferencial.

Por otro lado, los dos ambientes comenzaron a competir el liderazgo en el segmento, ofreciendo mayores prestaciones y, en muchos casos, precios muy similares. En ese contexto, el desempeño del monoambiente pasa a depender, en gran medida, de su ubicación y de sus características.

_{Fortalezas de los monoambientes en CABA como inversión}

_{Demanda diversa y usos posibles}

Los departamentos de un ambiente tienen la capacidad de adaptarse a distintos tipos de perfil de compradores: desde inversores que buscan rentabilidad, personas que priorizan una unidad funcional en un barrio privilegiado o compradores jóvenes que adquieren su primera vivienda.

A esta diversidad en la demanda se le suma la flexibilidad en su uso. El monoambiente puede servir tanto para alquiler tradicional como temporario y tiene la capacidad de ser apto profesional.

_{Ticket de entrada bajo y rotación}

En Argentina, las propiedades fueron históricamente una reserva de valor, y esto hace que este tipo de inmueble sea el elegido por aquellos que desean capitalizar sus ahorros con un ticket de entrada bajo y con una gran rotación.

_{Sobreoferta en barrios consolidados}

Todo esto generó que durante años el desarrollo inmobiliario se haya orientado a este producto, generando una sobreoferta. Zonas como Palermo, Almagro o Caballito fueron algunas de las predilectas para este tipo de construcción. El resultado es un stock muy amplio que produce una presión sobre los precios y sobre los tiempos de venta.

_{Cómo cambió la demanda de propiedades}

_{La competencia de los departamentos de dos ambientes}

Con el paso del tiempo la brecha de precios entre un departamento de un ambiente y uno de dos se fue achicando. Además, la demanda residencial se volcó más a viviendas amplias sobre todo después de la pandemia. La necesidad de separar espacios y la búsqueda de mayor comodidad transformaron un poco el escenario.

El departamento de dos ambientes empezó a competir de manera sostenida. Estas unidades suelen lograr que el inquilino se quede más tiempo, generan alquileres proporcionalmente más altos y sufren menos la sobreoferta.

_{Una demanda más selectiva}

Lo que sucede entonces es que la demanda se vuelve más selectiva. Ya no alcanza solo con ofrecer un monoambiente en un barrio privilegiado, sino que también entran en juego otros factores.

Así, mientras los indicadores muestran una mejora en la rentabilidad promedio, en la práctica el desempeño de los departamentos de un ambiente se mantiene en aquellos casos que logran adaptarse a esta nueva demanda. El resto queda rezagado, bajando los niveles de ocupación y el valor.

_{Qué hace rentable un monoambiente en CABA hoy}

_{Ubicación, luminosidad y distribución}

Hoy en día variables como la luminosidad, la ventilación, la distribución, los amenities e incluso el nivel de expensas son las que pueden marcar la diferencia. En este sentido, a la hora de pensar en el monoambiente como una buena inversión habrá que analizar el tiempo de vacancia. Una propiedad que no logra destacarse y tarda más tiempo en alquilarse tendrá un impacto directo en su renta efectiva.

Estar atentos a las fortalezas es importante. Aun cuando se trata de superficies reducidas, un inmueble con espacios bien resueltos puede ganar en funcionalidad. La entrada de luz y la ventilación también son fundamentales, poniendo en la delantera a los que cuentan con balcón.

_{Amenities, expensas y mantenimiento}

Respecto a los amenities y al costo de mantenimiento, se destacan aquellos departamentos con propuestas más equilibradas. De nada sirven los edificios con espacios comunes poco utilizados que generan altos valores en las expensas.

_{Vacancia y renta efectiva}

En este escenario, los monoambientes en CABA siguen siendo negocio, pero con algunos puntos a considerar. La clave está en elegir bien, entender la demanda actual y apostar por unidades que realmente logren diferenciarse.

Podés obtener información en detalle en el informe trimestral sobre el mercado que confeccionamos desde deinmobiliarios y también estar al tanto de las novedades más importantes del rubro a través de nuestro newsletter.

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