En una operación inmobiliaria intervienen diferentes términos que todo corredor tiene que conocer a la perfección para poder acompañar a compradores y vendedores. Algunos de los conceptos más importantes son titularidad, tasación, reserva, gastos de la operación y posesión. Cada uno de ellos cumple una función importante en las distintas etapas de la compraventa.

Conocer claramente su significado y su alcance permite entender el proceso, anticiparse a las dudas y brindar seguridad al cliente. Aunque están relacionados entre sí, estos términos responden a instancias distintas y deben ser considerados dentro del contexto en el que intervienen.

_Titularidad

Identifica a la persona o personas que tienen derecho sobre un inmueble y por lo tanto se encuentran habilitadas legítimamente para disponer del mismo. Este derecho queda anotado en la escritura pública y en el Registro de la Propiedad.

Como corredor es muy importante indagar minuciosamente sobre esta situación antes de avanzar con una operación inmobiliaria. No siempre quien ocupa o utiliza una propiedad es su titular. También pueden existir situaciones complejas en donde la vivienda pertenece a varias personas, a un condominio o sociedad, o forma parte de una sucesión.

Por eso, es necesario verificar quién figura como titular, qué documentación acredita esa titularidad y si existen otras personas que deban intervenir en la operación.

Corroborar esta información desde un comienzo, ya sea en el proceso de captación como así también al asesorar a un cliente que está por comprar, es crucial para evitar obstáculos o que una operación avance sobre bases incorrectas.

_Tasación

Es una estimación profesional del valor de mercado de una propiedad en un momento determinado. Un tasador visita el inmueble y realiza un análisis técnico y comparativo donde intervienen una serie de variables propias de la vivienda, como por ejemplo el estado de conservación, la calidad constructiva, la superficie, la antigüedad, si tiene amenities y otros factores como la orientación, la luminosidad y la ventilación.

Por otro lado, se contemplan elementos relacionados al entorno, como la ubicación y las características del barrio, su accesibilidad, los servicios disponibles y la cercanía a comercios y avenidas, así como también el desarrollo general de la zona.

Todos estos datos se deben poner en contexto con la situación particular del mercado en ese momento, contemplando la demanda existente y utilizando las viviendas en oferta como comparables que permitan determinar el valor adecuado.

Una tasación no es solamente la asignación de valor a una propiedad. También es una oportunidad para demostrar conocimiento del mercado, generar confianza y presentar una propuesta de valor.

_Reserva

Es el acuerdo firmado con el que un interesado en un inmueble entrega una suma de dinero y manifiesta su intención de avanzar en la operación. Esto significa que no es la compra definitiva, sino el primer paso formal.

La reserva, en principio, tiene como finalidad retirar temporalmente la propiedad del mercado mientras se negocia. En este documento la persona deja asentado el precio ofrecido, las condiciones de la operación y el plazo en el cual se espera la respuesta del propietario. A partir de ese momento pueden darse diferentes escenarios:

Aceptación: el dueño acepta la propuesta en las condiciones planteadas y las partes avanzan hacia la concreción de la operación.

Contraoferta: el propietario no acepta las condiciones tal como fueron planteadas y realiza algunas modificaciones como pueden ser el precio, los plazos o la distribución de los gastos. Este nuevo documento vuelve a manos del comprador para ser aceptado.

Rechazo: el vendedor decide no aceptar la propuesta y tampoco formula una alternativa. Si bien la reserva no tiene el carácter de seña, dependiendo el caso puede detallar qué sucede con el dinero entregado.

Vencimiento del plazo: si esto sucede también deberá revisarse qué consecuencias económicas establece la propia reserva.

Por eso, las condiciones que se establecen a la hora de firmar una reserva son fundamentales y deben ser entendidas a la perfección por ambas partes, para así evitar malentendidos.

_{Gastos de la operación}

Todo corredor debe tener muy en claro cuáles son los gastos, impuestos y honorarios que deben contemplarse en una operación inmobiliaria más allá del precio de la propiedad.

Estos costos pueden variar según el tipo de operación, el inmueble, la jurisdicción y las condiciones acordadas entre las partes. La forma en que los mismos se reparten entre vendedor y comprador también está sujeta a la negociación.

Entre los principales se encuentran:

● Honorarios de la inmobiliaria: es la remuneración que recibe el corredor por su intervención profesional. La manera en que se distribuye este gasto puede ser acordada de formas diferentes, pero por lo general equivale a un 3% por cada parte.

● Honorarios de escribanía: refiere a los costos por el trabajo del escribano al hacer la escritura pública.

● Impuestos y sellados: los valores pueden variar, pero por lo general representan un 3,5% del total.

● Informes y certificados: son los pedidos de dominio e inhibición que permiten conocer la situación jurídica del inmueble y de las partes.

_Posesión

Es la situación en la que una persona ejerce el poder material sobre la propiedad, con la posibilidad de usarla según las condiciones planteadas. En una operación inmobiliaria, se refiere concretamente al momento en que el comprador recibe el inmueble.

La posesión se entrega de forma física mediante acciones como la entrega de las llaves. Este acto da cuenta del uso y el poder material sobre el bien, pero no así de la propiedad, que se concreta con la escritura.

A partir de este momento, el propietario puede habitar la vivienda y realizar cualquier uso o cambio sobre la misma. En la mayoría de las operaciones, posesión y escritura ocurren el mismo día, pero no siempre es así. En algunas ocasiones las partes pueden acordar otra fecha o condición.

Esto sucede cuando el dueño entrega la propiedad en una fecha posterior a la escritura, generalmente cuando necesita unos días para desocuparla. O también cuando se da una posesión anticipada por alguna cuestión particular o porque la escritura se demora por motivos administrativos, aunque este escenario no es el más habitual.

En cualquiera de los casos los plazos deben ser claramente acordados y documentados. La fecha de entrega, el estado en que debe encontrarse el inmueble y las obligaciones de cada parte nunca deben quedar sujetos a acuerdos verbales.

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