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Paso a paso de cómo hacer una pre-tasación

6/7/22
Tasación

La pre-tasación implica estimar el valor de un inmueble para que el propietario defina si quiere venderlo o no. El primer paso para realizarla consiste en dialogar con el cliente, idealmente con un llamado telefónico, para definir una visita a la vivienda en cuestión. El segundo paso involucra investigar el mercado de la zona y desplegar tus conocimientos para definir un precio, y luego mostrárselo a su dueño.

Para el tercer y último paso que conlleva la visita a la propiedad, es importante que acudas con tu carpeta de pre-tasación completa, es decir con toda la documentación de lo que investigaste, una hoja membretada en blanco para escribir a mano las preguntas que le puedan surgir al cliente y tu tarjeta de contacto personal. 

Si no sabés qué es una carpeta de pre-tasación, o tenés dudas sobre cómo realizarla, en este artículo te traemos un modelo, una detalle minucioso sobre cómo completarla y algunos tips que te van a servir para que la pre-tasación se convierta en una nueva propiedad de tu cartera.

En este artículo:
Para qué sirve una pre-tasación
Modelo de pre-tasación inmobiliaria 2022
Paso a paso para completar tu carpeta de pre-tasación
6 herramientas útiles para hacer una pre-tasación

Para qué sirve una pre-tasación

La pre-tasación es uno de los servicios que ofreces como corredor inmobiliario y en ella se trata de estimar el valor de lista de una propiedad para que su propietario decida si quiere ponerla o no en venta. En caso de venderla, podrá decidir si  trabajará con vos o si no lo hará.

La pre-tasación ayudará al propietario a decidir si realmente quiere avanzar con la operación, ya que en ella le brindarás información relacionada al mercado de bienes raíces para que sepa cómo, cuándo y a cuánto dinero podría vender su inmueble.

A través de este procedimiento podés conocer un valor de lista estimado de la propiedad. Como su nombre lo indica, le precede al proceso de tasación, que dará información más precisa sobre cuánto vale el inmueble. 

La finalidad de la pre-tasación es acercarle al propietario la situación actual del inmueble y del mercado, que probablemente desconoce si no está en el rubro del mercado inmobiliario y a su vez, poder ofrecerle tus servicios para acompañarlo en el proceso de compraventa. 

Es central que la pre-tasación no te lleve mucho tiempo ya que si el propietario decide no vender su inmueble, nadie te pagará por esas horas. Además, te recomendamos que tengas en cuenta estos tips al momento de presentarte en la propiedad con tu carpeta.

Modelo de pre-tasación inmobiliaria 2022

Cuando un propietario te contacte para realizar la pre-tasación de su inmueble deberás pedirle la dirección exacta y el tipo de propiedad y agregar esa información a tu carpeta. Cualquier otro dato que te brinde sobre la misma como su disposición, metros cuadrados cubiertos y descubiertos, o cuántos ambientes tiene, te ayudará a encontrar precios de lista acordes a lo que tu posible cliente quiere vender.

Actualmente hay algunos sitios web que ofrecen este servicio de manera gratuita. Sin embargo nunca superarán el trabajo de un profesional inmobiliario, que conoce el mercado y que, además, podría vender ese inmueble. Mientras que las páginas web le van a acercar al propietario un precio de lista aproximado, vos vas a ofrecerle una carpeta de pre-tasación con información sobre el mercado inmobiliario de los últimos años, la oferta y demanda de la zona donde está ubicada su propiedad y una serie de inmuebles que le servirán a modo de comparables. 

A continuación, te acercamos un punteo de la información que contiene la carpeta de pre-tasación que utilizamos en deinmobiliarios para que puedas guardarlo en un archivo de texto como plantilla y tenerlo a tu alcance siempre que lo necesites.

Información de la carpeta de pre-tasación:

1. Datos personales de la inmobiliaria, el corredor/a y la propiedad
2. Estado del mercado inmobiliario
3. Zona de influencia de la propiedad
4. Variables que influyen en la tasación
5. Propiedades comparables
6. Valor estimado de la propiedad
7. Condiciones de trabajo

Paso a paso para completar tu carpeta de pre-tasación

Si te estás preguntando cómo completar las secciones de la plantilla, o qué información tenés que recolectar y modificar antes de imprimirla y presentarte con tu cliente, acá te traemos paso a paso cómo hacer una carpeta de pre-tasación.

Paso 1: información inmobiliaria

Lo primero que vas a incluir en este apartado es la información de la inmobiliaria, del corredor/a, la dirección de la propiedad a tasar y la fecha. Esos datos son los que tenés que tener identificados para cambiar dentro de tu plantilla. 

En la misma página vas a incluir un gráfico sobre la venta de las propiedades en las que intervino tu inmobiliaria. Esto puede ser diferenciando cuántas propiedades por mes, o cuánto se tardó en vender cada propiedad. Esto te servirá para mostrarle al potencial cliente que tenés experiencia en el mercado y que sos bueno en lo que hacés. 

Como agregado de valor, podés sumar las direcciones reales de los últimos inmuebles que hayan vendido en la inmobiliaria, y así generar confianza en el cliente. 

Paso 2: información sobre el mercado inmobiliario 

En esta sección vas a acercarle al cliente información sobre el mercado de bienes raíces para que pueda conocer de buena fuente qué pasa con la oferta y la demanda en la ciudad, y explicarle que el precio de lista de una propiedad no es lo mismo que el precio de cierre. 

Podés incluir gráficos sobre la evolución de las escrituras en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por año -o de la ciudad en la que operes-, la cantidad de ventas de inmuebles que se realizan e incluso un gráfico con el valor de lista promedio del metro cuadrado en Capital Federal para ejemplificarlo. 

Estas imágenes ayudarán a que tu cliente pueda entender con un sólo vistazo el mercado inmobiliario actual y en qué situación se encuentra, sin demasiado esfuerzo.

Paso 3: información sobre el barrio

A partir de este punto empezá a trabajar con la propiedad de tu cliente en específico. Vas a destacar el barrio y la zona de influencia de la propiedad. Esta última está compuesta aproximadamente por las 5 cuadras a la redonda del inmueble.

Podés utilizar diferentes portales para ver si hay otras propiedades en venta en la zona, nosotros te recomendamos utilizar nuestro portal inmobiliario o Zonaprop, ya que ambos muestran las propiedades en un mapa al que podés hacer una captura de pantalla e incluir en la carpeta para que el propietario pueda ver gráficamente la oferta de la zona

Si hay muchas propiedades en venta, podés agregar la leyenda “zona sobre ofertada: hay que competir por precio o calidad para poder vender en la zona”. 

Paso 4: información sobre la propiedad 

En este apartado vas a incluir únicamente la información que tenés sobre el inmueble, que como todavía no fuiste a verlo es solamente la que te dijo el propietario. Como mínimo vas a incluir la dirección, entre qué calles se encuentra, el número de parcela y el barrio. 

Si en el primer contacto que tuviste con el cliente te comentó que era un PH o un departamento en planta baja, o cuántos ambientes tiene, o cuántos metros cuadrados, podés incluir esos datos. 

Paso 5: propiedades comparables

Esta sección es central en tu carpeta, ya que te va a servir para mostrarle al propietario qué oferta comparable hay en la zona y comentar si los precios de lista son o no adecuados. Para esto, podés buscar en nuestro portal o en Zonaprop inmuebles en venta e incluir la dirección de la propiedad con la que estás trabajando, para que aparezcan publicaciones relacionadas a la zona

Elegí cuatro o cinco propiedades. En relación con el punto anterior, si tenés información sobre el inmueble tratá de que compartan características, como por ejemplo que sean monoambientes si estás haciendo la pre-tasación de uno. Si no sabés, podés incluir lo más cercano a esa dirección. Leé bien cada publicación e incluí las capturas a tu carpeta. 

Mostrá la información focalizando en algún punto del anuncio, pueden ser en la cantidad de tiempo que lleva publicada o cuántas visitas recibió la publicación en el último mes. Esto le va a brindar información de valor al comprador sobre los tiempos de venta aproximados de su propiedad.

Paso 6: tus condiciones de trabajo 

Como cierre de tu carpeta vas a incluir los papeles que necesitás que el cliente te provea para poder empezar a trabajar, así como las copias de la documentación de la propiedad.

Tenés que describir tus condiciones de trabajo como corredor o corredora inmobiliaria: cuánto cobrás de comisión en caso de vender la propiedad o qué sucede si no se vende, tiempo de venta estimado, contrato de exclusividad, entre otras cuestiones..

Este apartado también podés aprovecharlo para informarle al propietario de los gastos que tiene como vendedor, entre impuestos y trámites de pre-escrituración. Muchos desconocen los desembolsos que tienen que afrontar y saberlo de antemano le permitirá calcular al dueño cuánto dinero recibirá de la venta.

Por último, incluí cuál es tu compromiso para con el cliente. Qué le aseguras, cómo vas a difundir su propiedad, qué servicios incluye tu contratación. Acá te acercamos los servicios más utilizados: fotógrafo profesional, publicaciones en 10 portales distintos, destaque de la publicación, precalificación de visitas al inmueble para encontrar al comprador ideal, entre otros.

Estos servicios aumentan tu valor como corredor/a inmobiliario/a y también le ahorran trabajo al propietario, por lo que son una buen broche para cerrar tu carpeta de pre-tasación y que el cliente elija seguir trabajando con vos.

Cuando vayas a la primera visita del inmueble, el propietario notará que hiciste bien tu trabajo: mientras otros inmobiliarios entregan un número de lista aproximado, vos le llevás un estudio de mercado e información de valor para él. Y es por eso que presentarte de esta manera te asegurará una nueva propiedad en tu cartera. 

6 herramientas útiles para hacer una pre-tasación

Lo importante de este procedimiento es que puedas hacerlo de manera rápida y eficaz. Si tardás tres horas en completar tu carpeta estás perdiendo tiempo y dinero. Es por eso que te acercamos seis herramientas, plataformas y aplicaciones que te permitirán hacer una pre-tasación fácil y en media hora. 

  • Google Docs: el procesador de textos de Google te va a permitir tener diseñada una plantilla con tu carpeta de pre-tasación para poder modificar directamente los datos variables. Además, vas a poder acceder al archivo desde cualquier dispositivo, lo que te permite corregir o hacer modificaciones en cualquier momento y lugar.

  • Google Maps: con el mapa interactivo de Google vas a poder ubicar la zona de influencia de la propiedad que tenés que tasar, así como conocer entre qué calles está. Si trabajás en Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el mapa interactivo de la Ciudad también te resultará útil.

  • Snipping tools: la herramienta de recortes viene incluida en cualquier dispositivo Windows, es una versión mejorada de la captura de pantalla ya que te permite seleccionar qué porción de la pantalla querés recortar. Te va a servir para incluir las imágenes de mapas y propiedades en tu carpeta.

  • Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires: tiene una sección de estadísticas de escrituración actualizada al último mes. Esta herramienta es muy útil para saber cuántas propiedades reales se vendieron en comparación a toda la oferta que hay publicada en la ciudad.

  • ZonaProp: este buscador de propiedades tiene una función específica que, como corredor inmobiliario, te va a servir para ilustrar la oferta y demanda al cliente. A través de la vista de mapa, podés hacer zoom y, haciendo clic en “buscar en esta zona”, te va a señalizar todas las propiedades en venta que hay alrededor a la dirección que hayas buscado.

  • Reporteinmobiliario.com:  esta es una de las mejores herramientas para cualquier profesional inmobiliario. La versión gratuita te va a acercar informes sobre bienes raíces, pero si te registrás en forma paga podés solicitar informes de tasación, precio por metro cuadrado y por manzana, entre otras utilidades que aportan información de valor a tu carpeta de pre-tasación. Si sos parte de deinmobiliarios, en el primer mail vas a encontrar la clave de acceso y usuario para que puedas utilizar estas herramientas. 


A través de estos sitios web y herramientas, vas a poder completar tu carpeta con información de valor para vos y para tu cliente. Te aconsejamos añadir estas páginas a tus marcadores para tenerlas siempre a un clic de distancia cuando las necesites y así realizar una pre-tasación en menos de media hora. 

Siguiendo estos pasos vas a lograr que el propietario que te contactó para pre-tasar su inmueble, si decide avanzar en la venta de su propiedad, te elija como profesional inmobiliario y comience a trabajar con vos. Si tenés dudas sobre cómo acompañar al cliente a lo largo del journey inmobiliario, te acercamos este artículo para que tengas toda la información a mano y esa propiedad pre-tasada se convierta en una venta asegurada. 

Esperamos que este artículo te haya servido para aprender a realizar una pre-tasación inmobiliaria y que puedas ponerlo en práctica la próxima vez que te contacte un nuevo cliente. Si te gustó esté artículo, recordá que podés compartirlo con tus colegas y si tenés alguna duda podés escribirnos a nuestro whatsapp. 

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