Un mapa colaborativo es un documento donde se registran los precios de cierre de las ventas inmobiliarias que se realizan en una zona o ciudad. En él podrás observar la ubicación y los montos de lo vendido en determinado periodo de tiempo. Para elaborarlo se requiere la participación de varios corredores e inmobiliarias que aporten sus datos sobre las transacciones que realizan.
Este tipo de herramienta es muy necesaria en mercados donde existe una distorsión en los números publicados: una brecha entre los valores de lista (la cifra bajó la cual se ofrecen los inmuebles) y los precios de cierre (la suma que finalmente se acuerda al cerrar el negocio).
Por ejemplo, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la mayoría de los barrios tiene una diferencia entre valores de lista y precio de cierre superior al 25%. Esto significa que las propiedades se publican a cifras mayores del precio al que efectivamente se venden. Contando con un mapa colaborativo de precios podemos sortear esta dificultad para tasar bienes raíces conociendo las cifras reales que se manejan.
Si querés saber cómo funciona un mapa colaborativo de precios, cómo sumarte a uno, qué es el margen de negociación, la diferencia entre un mercado de vendedores y uno de compradores o conocer el valor del metro cuadrado en CABA, seguí leyendo que te explicamos todo eso y mucho más en esta nota.
En este artículo:
¿Para qué sirve un mapa colaborativo de precios de venta?
¿Cómo hacer un mapa de precios de cierre?
¿Qué diferencia hay entre un mercado de vendedores y un mercado de compradores?
¿Qué tipo de mercado inmobiliario hay en CABA?
Reporte inmobiliario valor m2 en Buenos Aires
Un mapa colaborativo sirve para contar con estadísticas certeras sobre los precios de cierre en una zona o ciudad. Esto es necesario porque los informes que lanzan los portales inmobiliarios y los colegios de escribanos muestran indicadores del mercado pero no suelen incluir promedios sobre los cierres.
Si recurrís a la información de páginas como Zonaprop o a las estadísticas del Colegio de escribanos de CABA, podrás conocer la cantidad de propiedades en venta, el número total de transacciones por mes y hasta incluso el promedio del valor de lista de los inmuebles, pero quedará la incógnita de a cuanto se venden los bienes raíces realmente.
Si conocés los montos reales de las transacciones inmobiliarias, podrás contrastar el promedio de los valores de lista (a cuánto se publican las casas) y el de precios de cierre (a cuanto se venden) logrando un análisis más profundo del mercado. Además esto te permitirá detectar problemas como la sobretasación.
Te recomendamos sumarte a un mapa de cierres colaborativo para que puedas tasar tus propiedades de manera más realista y cerrar tus ventas mucho más rápido.
Para armar un mapa colaborativo de precios de cierre podés recurrir a herramientas tan accesibles como los archivos compartidos de Google o las diversas opciones que ofrece Google Maps.
Este es un ejemplo de mapa colaborativo que realizamos desde deinmobiliarios, con la participación de colegas inmobiliarios: mapa colaborativo de precios de cierre de CABA. Podés inspeccionarlo por tu cuenta para enriquecer tus análisis y mejorar tus tasaciones. La idea de esta herramienta es construir una red solidaria entre quienes trabajamos en el rubro y que todos puedan beneficiarse de ella.
Sumate a nuestro mapa colaborativo para que cada día sea más grande y obtengamos estadísticas más certeras. Para hacerlo, luego de cada transacción enviá un mail a hola@deinmobiliarios.com con los siguientes datos:
- Dirección anonimizada (si es 723 entonces es 700)
- Tipología del inmueble (depto., casa, oficina, etc).
- Si tiene cochera
- Metros homogéneos
- Cantidad de ambientes
- Fecha de cierre
- Precio de cierre
- Barrio en CABA o localidad en PBA
Un mercado de vendedores es aquel donde los valores de lista coinciden o son muy cercanos a los precios de cierre, de modo que lo que piden los propietarios o las inmobiliarias suele ser lo que prevalece. En cambio en un mercado de compradores los montos por los que cierran las ventas suelen ser mucho más bajo que lo que se publica, osea que se vende por menos de lo que piden las inmobiliarias o los dueños de los inmuebles.
Detectar en qué tipo de mercado te encontrás es fundamental para operar en el rubro inmobiliario. Conociendo el escenario podés enfocar tu estrategia, tasar de un modo correcto y llegar a más ventas.
En un mercado de vendedores podés apuntar tus esfuerzos a la competencia, a aportar un diferencial a tus clientes y a optimizar tus estrategias de comercialización. Además los informes que muestran los promedios de valores de lista serán de utilidad y podrás tener en cuenta los índices de los portales inmobiliarios como información certera.
En un mercado de compradores la situación es diferente. No te va a servir de mucho conocer el promedio de valores de lista, ya que las ventas no se harán por esos montos. En esos casos es fundamental que hagas un esfuerzo por obtener estadísticas sobre los precios cierres, y generen estrategías para tasar de manera correcta sin basarte en lo que piden los vendedores.
En conclusión en un mercado de vendedores no necesitas mucho más que los informes sobre valores de lista o los promedios que encuentres en los portales inmobiliarios, mientras que en un mercado de compradores un mapa de precios colaborativo será fundamental para que puedas tasar con certeza.
En la actualidad en CABA existe un mercado de compradores. Esto significa que no es conveniente guiarse por los valores de lista para tasar propiedades, dado que las transacciones se realizan por montos menores.
Esta situación se da en el contexto de una baja histórica del rubro, habiendo unos 120 mil inmuebles en venta, mientras que por mes se realizan solamente 3 mil transacciones. A su vez podemos señalar que este año solo se vendió alrededor de un 4% de lo publicado, por lo que la demanda es muy baja. Podés encontrar estos datos y más en la página del colegio de escribanos de CABA.
Con este panorama de baja demanda y caída de los precios, se ve un aumento del margen de negociación. Este representa la diferencia que hay entre los valores de lista y los precios de cierre, mostrando cuánto logran bajar la cifra solicitada los compradores para cerrar transacciones.
En un mercado saludable el margen de negociación no debería ser muy amplio, en cambio uno que muestra una gran brecha entre lo que se pide y lo que se acuerda, está mostrando un mercado con una distorsión en sus valores.
Te aconsejamos nuevamente que intentes conseguir promedios de precios de cierre comunicándote con colegas, recurriendo a informes que hablen del tema o elaborando mapas de cierres colaborativos
Para cerrar este artículo queremos compartirte los datos que tenemos sobre los valores del metro cuadrado en CABA. En cada caso podrás ver el promedio de los precios de cierre y de los valores de lista:
Si querés conocer la situación particular de cada zona, cliqueá sobre la que te interese para encontrar un informe detallado sobre el valor del m2, los precios según la tipología de inmueble y más:
- Palermo
- Belgrano
- Recoleta
- Almagro
- Flores
Este cuadro permite ver la gran dificultad que enfrenta el mercado porteño en estos momentos. En la mayoría de los casos el margen de negociación es superior al 25%, dejando ver una crisis que altera la tasación de las propiedades. Sumado a la baja demanda, es indispensable que apliques una estrategia que te permita llegar a precios realistas para conseguir transacciones más rápido.
¡Esperamos haber sido de ayuda! Si te interesó la propuesta de trabajo colaborativo con otros corredores te invitamos a conocer el modo de trabajo en red de deinmobiliarios acá.
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