Si tomamos variables como la oferta, la demanda o los precios de cierre de los inmuebles, la tendencia indica que el mercado inmobiliario está presentando una leve mejora con respecto a años anteriores. Sin embargo, es importante tener en cuenta que no se pueden hacer predicciones y que cualquier análisis debe basarse en distintos factores.

La situación económica fluctuante del país hace que sea casi imposible prever lo que puede pasar en los próximos meses, pero variables como la inflación, el tipo de cambio o los créditos hipotecarios pueden servir para entender hacia dónde vamos. A la vez, el análisis debe ser personal ya que la decisión de comprar o de invertir en un inmueble está estrechamente ligada a la situación y estabilidad económica de cada persona.

Para ayudar a entender mejor el panorama, desde deinmobiliarios analizamos distintos indicadores que influyen en el mercado de forma conjunta. Esto hace que luego podamos sacar conclusiones que se acerquen en mayor o menor medida a lo que pueda pasar a futuro.

Si te interesa saber de qué forma podés hacer tu propio análisis sobre la situación del real estate en Argentina y cuáles son las variables más importantes a tener en cuenta te invitamos a leer este artículo. Esta información es clave para pensar distintos escenarios y poder tomar la decisión de comprar o vender un inmueble de la forma más segura posible.


‍En este artículo:

Mercado inmobiliario en Argentina en 2025
Variables que influyen en el mercado inmobiliario
Otros indicadores de relevancia

Para entender la situación del mercado inmobiliario es clave analizar qué está sucediendo con las distintas variables que se relacionan en mayor o menor medida con el valor del m2. Una de ellas es el salario en dólares, ya que cuando este sube también lo hace el valor del m2 y, por el contrario, cuando baja lleva aparejada una disminución en el precio de las propiedades.

Esto no necesariamente se explica por el aumento del salario ya que se puede dar esto sin una correlación con el poder adquisitivo. Sin embargo, si comparamos el historial de los sueldos con el del valor del m2 es una tendencia que se repite. Si querés saber más sobre este tema te invitamos a que leas el siguiente artículo en donde explicamos cómo influye el sueldo de las personas en el rubro inmobiliario.

Los otros factores principales para analizar y sacar nuestras propias conclusiones, además del salario, son la inflación, el tipo de cambio y lo que está pasando en este momento con el valor de las propiedades. A esto necesariamente tenés que sumarle la variable personal que tiene que ver con tu situación económica y estabilidad laboral.

Con respecto al precio del m2, tomando como ejemplo el barrio de Recoleta, podemos ver que en este momento se encuentra un 20% arriba en relación a su valor en el tercer trimestre de 2023. Esta tendencia se replica en las distintas zonas del corredor norte de CABA, como Belgrano, Palermo o Nuñez, mientras que en los barrios de Almagro, Balvanera o Flores el aumento es de entre un 6 y un 12%. 

Si querés saber más sobre el valor del m2 en CABA, podés descargar nuestro informe de manera gratuita desde la página de deinmobiliarios. El mismo comprende el periodo de octubre-diciembre de 2024 y es de gran ayuda para entender cómo fluctúa el precio del m2 y analizar qué puede pasar en los próximos meses.

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Hay ciertos indicadores que influyen de forma directa en el mercado inmobiliario, como la oferta, la demanda, los precios de cierre de los inmuebles o el costo de construcción. Si bien es imposible hacer predicciones, analizar cada una de estas variables nos permite tener un panorama de la situación y entender hacia dónde se puede llegar a dirigir el mercado en los próximos meses.
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• Oferta: la oferta de las propiedades en venta en la Ciudad de Buenos Aires y en el Gran Buenos Aires se encuentran a la baja, pasando de aproximadamente 160.000 en 2021 a 100.000 para diciembre de 2024. Sin embargo, en relación a la cantidad de inmuebles que se venden es un número que sigue siendo significativo. El promedio de la oferta se puede obtener de portales grandes en donde muchas inmobiliarias publican sus propiedades, como Zonaprop, por lo que el número puede variar un poco. Sin embargo, sí nos da una idea bastante certera del cambio en la oferta.

• Demanda: mientras que en 2023 había entre 3.000 y 4.000 ventas por mes, ese número para finales de 2024 subió a 6.000. Al analizar esta variable junto con la oferta, podemos ver que todavía el mercado no se recupera del todo, ya que una situación favorable implicaría que más o menos la mitad de los inmuebles en venta sean absorbidos por la demanda.
  Esto influye en el valor del m2 de forma directa, ya que en un mercado con mucha oferta y poca demanda el poder de negociación lo va a tener el comprador. La situación actual refleja un panorama más equilibrado en el que entran en juego otros factores, como la calidad o el estado de la propiedad.

• Precios de cierre: según el precio real de cierre de los inmuebles que se venden, tanto en la zona norte de CABA como en la zona oeste el valor del m2 está subiendo. Los barrios de Recoleta, Belgrano, Palermo o Villa Urquiza son los que presentan aumentos más fuertes, seguidos por San Nicolás, Monserrat, Balvanera o Almagro. El corredor sur por el momento no muestra aumentos significativos. En caso de mantenerse la tendencia, todo indicaría que los valores van a seguir subiendo en los próximos meses. En este punto es importante tener presente cuál es la diferencia entre los valores de lista y los precios de cierre, ya que sin el monto más cercano posible a la realidad es difícil analizar la situación del mercado. Además, esto puede ser un factor decisivo en que un inmueble se venda o no.

• Créditos hipotecarios: frente a la creciente demanda de créditos -1000 por mes aproximadamente en CABA- en noviembre de 2024 los bancos empezaron a subir las tasas para bajar la cantidad de solicitudes. Lo interesante a analizar de los préstamos es que cada transacción genera de 2 a 3 operaciones extra debido a que al venderse una propiedad, esa persona probablemente procede a comprar otro inmueble y la misma situación se da con esa operación. De esta forma los créditos hipotecarios influyen altamente en la activación del mercado inmobiliario.

• Costo de construcción: de un 2023 con mínimos históricos pasamos a que se triplicara el costo de la construcción para diciembre de 2024. Esto hace que los inmuebles que más se venden sean los antiguos o usados, mientras que los a estrenar o en pozo se mantienen por debajo por sus precios altos. El aumento en el costo de la construcción además hace que haya menos desarrollos, por lo que a futuro va a haber menos oferta en relación a la demanda y los precios van a subir.
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• ‍Salario en dólares: si bien el sueldo en dólares presenta un aumento, el poder adquisitivo subió muy poco debido a la inflación y al incremento de precios. Esto hace que aunque el valor de las propiedades llegue a subir debido al aumento del dólar, la gente no necesariamente tenga la capacidad económica de acceder al inmueble.

Otros factores que son importantes para analizar la situación del mercado aunque no influyan de forma tan directa son la renta, las inversiones libre de riesgo, las acciones locales y el real estate a nivel mundial. Con respecto a este último, las propiedades en CABA se mantienen en niveles baratos si se compara con otros países.

La variable de la renta y de las inversiones libres de riesgo se analizan en conjunto ya que se esperaría que la primera tenga un margen de ganancia superior a, por ejemplo, un bono del tesoro de Estados Unidos. Sin embargo, hoy se encuentran los dos otorgando un promedio de 4.5%, lo que de analizarlo en relación al valor del m2 indicaría que este tendría que bajar en vez de subir.

Las acciones locales también influyen en el mercado ya que cuando suben también lo hace el valor del m2, que es lo que está pasando en este momento. Sin embargo, se trata de una variable cambiante que no permite realizar un análisis certero a futuro.

El análisis de todas estas variables en conjunto permite entender más o menos qué puede suceder con el mercado inmobiliario en Argentina en los próximos meses de 2025. El valor del m2 se mantiene en alza desde el último trimestre de 2023 y la tendencia indicaría que va a continuar en aumento.

A pesar de que la oferta haya bajado, los 100.000 inmuebles publicados siguen representando un número alto si tenemos en cuenta que se venden 6.000 propiedades por mes, entre dos y tres veces más que los años anteriores. A su vez, a esto hay que sumarle el aumento del salario en dólares y la existencia de créditos hipotecarios, a pesar del aumento de las tasas de interés. 

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