Analizar factores como la tasa de los créditos hipotecarios, el precio de las propiedades o el valor de los alquileres es fundamental para decidir si alquilar o comprar una vivienda. Esto va a depender de la situación particular de cada persona por lo que antes de avanzar en cualquiera de las opciones es recomendable ver el escenario completo.

El aumento de los préstamos otorgados por los bancos en los últimos meses generó una conversación cada vez más frecuente con respecto a si tiene sentido pagar un alquiler cuando por el mismo monto o uno un poco mayor se puede financiar el acceso a la vivienda propia. A esto se suman otras alternativas, como las hipotecas P2P, las cuales empiezan a hacerse más conocidas en Argentina.

En este artículo se busca analizar los distintos aspectos que son relevantes a la hora de tomar la decisión de comprar un inmueble o seguir alquilando. Si querés saber más te invitamos a que sigas leyendo para obtener información sobre los distintos préstamos, conocer lo básico sobre conceptos como créditos UVA o indexados y aprender a analizar tu situación personal.

En este artículo:‍

¿Conviene alquilar o comprar con un crédito hipotecario?
¿Qué es un crédito UVA?
‍¿Qué significa pagar una cuota de un crédito indexado?
¿Qué son las hipotecas peer-to-peer?
4 factores clave para analizar si pedir o no un crédito

Decidir si alquilar una vivienda u obtener un préstamo para poder comprar depende de la situación personal de cada uno, de los ahorros con los que se cuenta y de la estabilidad financiera. Para hacer una elección es clave estar informado y analizar según tu caso qué puede ser más factible o menos riesgoso.

Desde deinmobiliarios confeccionamos informes trimestrales sobre el mercado inmobiliario en donde se encuentran los valores de cierre de las propiedades en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y los números de los últimos meses referidos a la inflación, al recorrido del salario y un análisis de las líneas de crédito ofrecidas por los distintos bancos. Si querés más información en detalle sobre esto te invitamos a que descargues el informe del segundo trimestre de 2025.

Si bien desde que se lanzaron los créditos las tasas de interés han ido subiendo, en muchos casos hay algunas que se mantienen a un valor bajo, como es la ofrecida por el Banco de la Nación y que permite acceder al préstamo con una cuota mensual más baja o igual al monto de un alquiler. Para tomar una decisión al respecto es fundamental analizar en profundidad las opciones que otorga cada entidad financiera.

Para poner un ejemplo práctico en base a números reales actuales en CABA, un monoambiente de 40 m2 representa un alquiler mensual de AR$ 544.000, lo que se traduce en un alquiler anual de 5.500 dólares. Una propiedad de esas características hoy se encuentra en aproximadamente 86.000 USD. 

Cuando vemos la misma situación con un departamento de 2 ambientes de 50 m2, el alquiler está en AR$ 640.000, lo que representa 6.500 USD anuales. Un inmueble de ese estilo tiene un precio de cierre promedio de 103.750 USD. Finalmente, el alquiler de una vivienda de 3 ambientes de 70 m2 es de aproximadamente AR$ 860.000 y 8.700 USD anuales, mientras que el valor de cierre se encuentra en un promedio de 141.750 USD.

Al hacer este análisis, la renta que da cada una de esas propiedades es de aproximadamente un 6%, habiendo tasas de créditos hipotecarios -como las del Banco Nación- que están por debajo. Este es un ejercicio que se puede realizar para analizar qué conviene hacer según la situación de cada persona ya que si lo que se paga de alquiler es mayor a lo que cuesta la cuota mensual de un préstamo es posible que, en el caso de contar con ciertos ahorros, sea mejor avanzar con la segunda opción.

Una UVA es una unidad de valor adquisitivo, es decir, es una moneda que representa el costo de construcción de un milésimo del m2 de vivienda. Ese valor se va ajustando por inflación en base al índice de precios al consumidor establecido por el INDEC y publicado por el Banco Central. Los créditos que otorgan los bancos son en UVA y se deben devolver también en UVA,  pero hay que tener en cuenta que esto refiere a un tipo de moneda y no a la tasa de interés.

Otro concepto que es importante entender es el que se refiere a créditos indexados o a tasa fija. En el primer caso se tiene una tasa real positiva que acompaña la inflación mientras que en el segundo el interés se fija al momento de acordar el préstamo y se mantiene constante hasta finalizar el pago de la deuda. Este tipo de créditos en países con inflación suelen dar tasas reales negativas, motivo por el cual en Argentina en muchos casos las cuotas que se terminaron pagando fueron significativamente bajas en relación al salario y al costo de vida.

Esta situación llevó a que por un largo plazo de tiempo no hubiese casi préstamos hipotecarios, algo que desde el año 2024 empezó a revertirse. Esto es fundamental para que el escenario del mercado inmobiliario mejore y se estabilice, y sean más personas las que tengan la posibilidad de acceder a una vivienda.

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Una duda frecuente tiene que ver con que al acceder a un crédito indexado las cuotas suben acorde a la inflación, lo que genera temor entre las personas. En estos casos lo que hay que analizar es si el salario sigue o no a la inflación, ya que mientras que en el primer caso no se ve un riesgo significativo, esta situación cambia cuando el ingreso no se ajusta según este índice. 

Es por eso que es importante insistir en que tomar la decisión de solicitar o no un préstamo para comprar una vivienda no se basa tanto en el escenario general y económico del país sino en la situación particular de cada persona. La estabilidad laboral es un aspecto fundamental a considerar en estos casos, lo mismo si se cuenta con ahorros significativos o con una familia en donde haya dos ingresos que puedan solventar las cuotas o posibles deudas.

A la vez, para entender si conviene o no acceder a estos préstamos es útil analizarlo en relación al monto del alquiler. Si las cuotas suben por inflación habría que ponerlo en comparación con el porcentaje de aumento de la renta.

Una alternativa cada vez más elegida a la hora de buscar cómo acceder a la vivienda propia es la de las hipotecas peer-to-peer. Con esta opción se puede obtener un préstamo sin necesidad de ir a una entidad financiera sino que se hace a través de organizaciones o aplicaciones que conectan personas.

A través de esta modalidad se vincula gente que necesita dinero con personas que están dispuestas a prestarlo y entre las partes se acuerda el monto, los plazos y la tasa de interés. En muchas ocasiones las condiciones son más favorables para quienes están solicitando el crédito por lo que es una mejor opción que la que ofrecen los bancos. 

Es importante, si se elige avanzar con esta modalidad, estar seguro de la confiabilidad de la persona que otorga el préstamo y de la seguridad y atención al cliente en el caso de las hipotecas P2P que se otorgan a través de plataformas.

Como resumen, para considerar si conviene alquilar una vivienda o acceder a la misma a través de un crédito hipotecario hay que analizar 4 variables macroeconómicas fundamentales: 

• Tasa de interés: es importante hacer un relevamiento de las tasas que tienen los distintos bancos y analizarlo en relación a tu estabilidad financiera y empleabilidad. Para saber si las tasas son adecuadas se puede recurrir al promedio histórico de los créditos otorgados en el país anteriormente. 

• Devaluación: si bien es difícil predecir qué puede suceder, estar atento a cómo se comporta el dólar ayuda a tener una idea más clara de si te conviene o no contraer deuda a través de un préstamo.

• Inflación: es fundamental ver si tu salario acompaña a la inflación o no. En caso de que no lo haga, puede ser más riesgoso acceder a un crédito bancario. Es recomendable analizar esto en conjunto con otros factores como el nivel de empleabilidad de la persona o la existencia de un fondo de emergencia.

• Precio de las propiedades: saber cómo se fue modificando el valor de los inmuebles en los últimos meses es útil para ayudarte a tomar una decisión. Para obtener información sobre esto podés descargar nuestro informe trimestral o encontrar un análisis sobre el mercado inmobiliario en este artículo de nuestro blog.
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Además de estas variables, hay otros factores que influyen en el mercado inmobiliario y que te pueden ayudar a acercarte más a lo que podría pasar en los próximos meses con los valores de las propiedades. Si te interesan estas temáticas te invitamos a que visites nuestro blog o a que te contactes con nosotros si tenés dudas.

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