En una operación inmobiliaria no solo es importante coordinar las visitas, ocuparse de la negociación y acompañar a las partes hasta el momento de la firma. Hay una serie de cuestiones legales que pueden surgir y que los corredores tienen que conocer. Situaciones como sucesiones, créditos y tractos abreviados pueden demorar una compraventa o incluso obstaculizarla si no son abordadas con conocimiento.

Por eso, a partir de consultas habituales que reciben nuestros corredores en la práctica profesional, con la ayuda de Esteban Otero, abogado y asesor legal, vamos a repasar 5 cuestiones jurídicas que todo profesional debería saber identificar y abordar correctamente.

_{¿Qué pasa si al comprador le rechazan el crédito después de firmar una reserva?}

Una situación bastante habitual es la utilización de un crédito hipotecario por parte del comprador. Por lo general, el interesado comienza a ver propiedades mientras avanza con los trámites necesarios para obtener el préstamo. Esta es una forma de ganar tiempo mientras se espera la aprobación final.

Puede ocurrir que un comprador firme una reserva y posteriormente el banco termine rechazando el crédito. Ante esto, es importante observar qué se estableció en el documento que se firmó.

Cuando la reserva funciona como un contrato preliminar, las partes se comprometen a celebrar posteriormente un boleto de compraventa o avanzar directamente a la escritura. Esto permite sacar la propiedad del mercado mientras se avanza con la negociación y puede detallar qué sucede con la reserva en el caso de que el crédito sea rechazado.

En cambio, si el documento genera de forma directa la obligación de escriturar, la situación jurídica es diferente. Cuando una parte no cumple lo acordado, puede haber consecuencias económicas y penalidades. Las mismas se especifican en la redacción de la reserva.

Dado el trabajo del corredor, es útil que sepa redactar la reserva de manera precisa desde el comienzo y sea consciente de las obligaciones que están asumiendo las partes al firmarla.

_{¿Qué es el tracto abreviado y para qué sirve en una operación inmobiliaria?}

El tracto abreviado puede aparecer en diferentes operaciones y supone una simplificación en la forma en la que se inscribe la transferencia de un inmueble. Implica que una propiedad heredada se transfiera directamente desde la persona fallecida al comprador sin necesidad de inscribirla antes a nombre de los herederos.

Este recurso no elimina los pasos jurídicos necesarios para concretar la operación, sino que vuelve más sencilla la parte registral. Por eso se dice que es un concepto registral y no procesal.

Para poder firmar una escritura por tracto abreviado, el escribano debe contar con la documentación que acredite la situación sucesoria y verificar que se encuentren cumplidos los requisitos necesarios. Sin embargo, al tratarse de un expediente judicial, muchas veces los juzgados pueden imponer distintas exigencias o trabas burocráticas para avanzar con el trámite.

Como corredor es importante verificar en qué estado está la sucesión y qué documentación existe, para así poder avanzar con esta operación minimizando el riesgo de obstáculos posteriores.

_{¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere vender una propiedad?}

Cuando una propiedad pertenece a varios herederos y uno o más de ellos se oponen a la venta, el resto no puede seguir con la operación. En estos casos, la ley permite destrabar la situación mediante un acuerdo privado.

Si las partes no logran ponerse de acuerdo, se suele recurrir a la vía judicial para iniciar un proceso de partición de bienes. Este se tramita como un expediente paralelo ante el mismo juez de la sucesión. Si los herederos continúan sin ponerse de acuerdo, interviene un partidor, que determina cómo se realiza el procedimiento.

En última instancia, el bien se liquida mediante remate judicial y se divide entre los herederos. Es importante poder evitar esta situación porque supone un camino largo y costoso que no termina beneficiando a ninguno de los interesados.

Por eso, antes de avanzar con la comercialización de un inmueble es necesario asegurarse de que exista acuerdo entre quienes deben intervenir en la venta del mismo.

_{¿Cuál es la diferencia entre una compraventa y una cesión de derechos?}

Aunque estos dos conceptos puedan parecer similares, en la práctica implican algo distinto ya que tienen objetos diferentes. En una compraventa el objeto es una cosa, mientras que en una cesión se transmite un derecho o una posición contractual.

Para entenderlo, se puede dar el ejemplo de alguien que compró una propiedad mediante un boleto de compraventa y todavía no escrituró pero decide transferir su lugar en ese contrato a otra persona.

En ese caso, no está vendiendo nuevamente el inmueble, porque todavía no es titular. Por lo tanto, lo que hace es ceder los derechos que tiene derivados de ese boleto. Cuando llegue el momento de escriturar, el inmueble deberá ser transmitido por el titular original.

Es fundamental que un profesional inmobiliario pueda identificar qué es exactamente lo que se está transmitiendo, para poder denominar esa operación como compraventa o como cesión de derechos.

_{¿Qué pasa si una hipoteca figura inscripta después de cancelar la deuda?}

Que el propietario haya terminado de pagar un crédito hipotecario no significa que la hipoteca desaparezca automáticamente. Para que esta quede formalmente cancelada es necesario que el banco otorgue una escritura pública de cancelación de hipoteca firmada ante escribano y que la misma quede asentada en el Registro de la Propiedad.

Este punto debe ser tenido en cuenta por todo corredor ya que muchas veces el propietario suele tener como comprobante un libre deuda emitido por el banco. Sin embargo, este documento no alcanza y la hipoteca puede continuar inscripta.

Cuando se detecta que la cancelación todavía no se hizo efectiva hay que iniciar rápidamente el trámite correspondiente. Generalmente la entidad bancaria designa al escribano y los gastos quedan a cargo del deudor.

Si el banco demora la gestión se lo puede intimar formalmente mediante una carta documento, estableciendo un plazo razonable para el cumplimiento. Si aun así esto no sucede, el propietario puede recurrir a la vía judicial. Este escenario siempre debe ser contemplado para evitar que la operación quede frenada si la cancelación todavía no está inscripta.

Si querés seguir capacitándote sobre este y otros aspectos relacionados a una operación de compraventa, te invitamos a que visites nuestro blog donde vas a poder mantenerte actualizado.

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