Sacar un crédito UVA es una decisión que implica un análisis minucioso sobre diferentes factores y elementos. Además de analizar la tasa de interés y el valor de las cuotas, hay que evaluar la capacidad de pago, la evolución de los ingresos, el anticipo y los gastos necesarios para comprar la propiedad.
Al tratarse de un compromiso financiero a largo plazo, también es importante entender cómo se actualiza a lo largo del tiempo y qué puede pasar si la inflación o los salarios evolucionan diferente de lo esperado.
Comparar únicamente el valor de la primera cuota en relación a los ingresos o al valor de un alquiler no alcanza para considerar el impacto que tendrá el otorgamiento de un crédito UVA en nuestra economía. Esto significa que debemos pensar si podemos enfrentar en el momento actual esa obligación, como así también preguntarnos si podemos sostener esa deuda ante distintos escenarios durante los años que dure el préstamo.
¿Cómo funciona un crédito hipotecario UVA?
Los créditos hipotecarios UVA se diferencian de los préstamos tradicionales porque el capital adeudado se expresa en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). Esta unidad de medida fue creada por el Banco Central y se actualiza según la inflación mediante el Coeficiente de Estabilización de Referencia.
Además de esta actualización por inflación, los bancos cobran una tasa de interés real que se expresa como un porcentaje adicional. Por eso, una propuesta hipotecaria siempre muestra una tasa de UVA más un determinado porcentaje que se suma al costo financiero del préstamo.
En general, los créditos hipotecarios UVA utilizan el sistema de amortización francés. Cada cuota incluye una parte destinada al pago de intereses y otra a la amortización del capital y esta composición va variando a medida que pasa el tiempo.
Es importante tener en cuenta que, aunque la cuota esté expresada en una cantidad determinada de UVA, el monto a pagar en pesos puede cambiar a medida que se actualiza el valor de la unidad. Esto es central a la hora de analizar un crédito, ya que este esquema permite conocer cuánto se pagaría al comienzo del préstamo, pero no determina cuánto representará esa cuota en pesos durante todo el período de financiación.
¿Qué hay que analizar antes de sacar un crédito hipotecario UVA?
Capacidad de pago
Uno de los primeros puntos a considerar es la capacidad de pago, analizando cómo se relaciona la cuota inicial con los ingresos del hogar y qué margen existe para afrontar el préstamo durante los años que dure la financiación.
Se debe considerar la estabilidad laboral y la manera en la que el sueldo puede acompañar la inflación para que la cuota no consuma una mayor porción de los ingresos con el tiempo.
Anticipo y gastos asociados
También hay que tener en cuenta el anticipo y los gastos asociados a la compra de la propiedad. Por lo general, los bancos financian entre el 75% y el 80% del valor de la propiedad y el resto debe ser afrontado con capital propio. En ese sentido, no alcanza con contar con el dinero necesario para cubrir la parte no financiada, sino que deben contemplarse los gastos de escritura, impuestos, comisiones y otros conceptos asociados a la operación.
Ese dinero deja de estar disponible para otras alternativas de ahorro o inversión. Por eso, al evaluar una compra con crédito hipotecario hay que ser conscientes de qué implica destinar ese capital a la adquisición de la propiedad.
Evolución de la economía
Como la deuda y la cuota están directamente vinculadas a la evolución de la UVA,es fundamental hacer un análisis del contexto económico. El factor determinante, en este caso, será el índice de inflación que podrá marcar una proyección sobre la manera en que cambie el valor de la UVA en pesos.
Se deberá tener en cuenta, además, el momento del ciclo del dólar y de los precios relativos en el país. En determinados escenarios, una devaluación puede hacer que los ingresos y las variables medidas en pesos evolucionen de una manera que modifique el peso de la deuda.
El valor de la propiedad también es una variable importante, ya que puede modificarse durante el período de financiación según la evolución del mercado y las condiciones de oferta y demanda. Esto cobra especial relevancia si el propietario necesita vender el inmueble antes de terminar de pagar el crédito, porque el precio de venta deberá compararse con el saldo pendiente.
Crédito hipotecario UVA vs. alquiler: ¿qué hay que comparar?
En este punto es muy útil analizar el crédito en relación con otras alternativas como el alquiler, pero teniendo algunos factores en cuenta. Comparar únicamente cuánto se paga por mes puede resultar engañoso, ya que en el caso de un préstamo hipotecario, una parte de la cuota se destina a amortizar capital, mientras que alquilar implica un gasto que no genera un derecho de propiedad sobre el inmueble.
Por otro lado, quien compra tiene que poner un anticipo, asumir una deuda en UVA y afrontar otros costos iniciales, lo cual implica destinar un capital que, de otra forma, podría ser invertido o ahorrado.
Mientras que el pago de una cuota hipotecaria permite ir reduciendo la deuda y avanzar en la adquisición de una propiedad, la persona que alquila puede conservar el capital que no destinó a la compra y eventualmente utilizarlo para otras alternativas de ahorro o inversión.
Comparar el pago de un crédito hipotecario con el de un alquiler no debe simplificarse a observar cuál requiere la cuota más baja, sino que debe valorar qué implica económicamente cada alternativa a lo largo del tiempo y qué capacidad tiene cada persona para asumirla.
¿Conviene sacar un crédito hipotecario UVA?
Acceder a un préstamo hipotecario suele ser muchas veces la herramienta principal para adquirir una propiedad. Sin embargo, es necesario entender que se trata de una decisión financiera a largo plazo que requiere analizar tanto las condiciones del crédito como así también la situación particular y el contexto económico general.
Ser realistas, por un lado, con la capacidad de pago propia, la estabilidad y la posibilidad de contar con un margen que permita enfrentar un escenario adverso. Por el otro, tener en cuenta la evolución de la inflación, los salarios, el dólar y el precio de las propiedades.
Si bien nunca se puede predecir con exactitud el futuro es importante analizar a fondo todas estas variables que ayudan a tener una mayor claridad a la hora de sacar un crédito hipotecario. Si querés saber más sobre créditos hipotecarios u otros temas financieros y relacionados con el mercado inmobiliario te invitamos a que visites nuestro blog.
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