En Argentina, las discusiones sobre el contexto económico y el mercado inmobiliario siempre giran alrededor de temas como la inflación, el dólar y la fluctuación del poder adquisitivo.
Hoy en día el mercado en la Ciudad de Buenos Aires está lateralizado, es decir que se mueve de costado en lugar de ir hacia arriba, como venía sucediendo en años anteriores. Esto se da incluso en un contexto donde existía cierta expectativa de recuperación, apoyada en una mejora de los salarios medidos en dólares. Sin embargo, esa dinámica no logró consolidarse.
Esto se debe a muchos factores, pero fundamentalmente a que en la actualidad la oferta sigue siendo muy amplia para una demanda que todavía no termina de despegar. En Zonaprop, por ejemplo, hay alrededor de 110.000 propiedades publicadas, número que contrasta con las 6000 operaciones de venta que suelen promediar un mes de buenos resultados en CABA.
La etapa actual es el resultado de una escenario en donde intervinieron momentos clave, como por ejemplo las elecciones en la provincia de Buenos Aires que se realizaron en septiembre de 2025 y desequilibraron la situación macroeconómica.
En este artículo vamos a analizar cuál es la situación hoy en día y la proyección para este año 2026, entendiendo cómo influyen las variables del dólar, los salarios, los créditos y en dónde están las oportunidades reales.
En este artículo:
Crédito, tasas y caída de la demanda
¿Por qué el mercado inmobiliario está lateralizado en 2026?
La trampa de los precios promedio
El rol del propietario y la distorsión de los precios de publicación
¿Cómo negociar el precio de una propiedad?
¿Qué esperar del mercado inmobiliario en 2026?
Crédito, tasas y caída de la demanda
Impacto de las elecciones y la suba de encajes
Para analizar qué es lo que ocurrió durante finales del año 2025 hay que tener en cuenta el efecto de las elecciones legislativas provinciales que generaron un escenario de incertidumbre. El Banco Central subió los encajes, es decir la parte de liquidez que queda inmovilizada como respaldo, y los bancos privados comenzaron a aumentar las tasas de interés y a elevar el scoring de acceso a los créditos.
Como consecuencia, el otorgamiento de préstamos hipotecarios cayó significativamente. Dado que cada crédito suele desencadenar entre dos y tres operaciones adicionales, esta dinámica impactó de forma directa en el número de compraventas.
Qué pasó con los créditos hipotecarios en enero de 2026
De todos modos, a pesar de todos estos limitantes que pueden aparecer a la hora de pedir un crédito, las hipotecas siguen manteniendo un número aceptable si se comparan con años anteriores al boom de otorgamiento de préstamos, que fue el 2018.
Según las estadísticas publicadas por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, el mes de enero de 2026 registró 765 créditos hipotecarios. Esta cantidad muestra un enfriamiento si se compara con meses de años anteriores, donde en algunos casos se llegó a más de 1500 préstamos. Sin embargo, este volumen no es bajo en términos históricos y muestra que el crédito sigue activo.
¿Por qué el mercado inmobiliario está lateralizado en 2026?
Mucha oferta y demanda todavía débil
Con una demanda que se retrae y una oferta que se mantiene elevada, se genera un excedente de propiedades en el mercado. Este desequilibrio no necesariamente se traduce en una caída abrupta de los precios, sino más bien en una etapa de lateralización, donde los valores tienden a estabilizarse, como sucede actualmente.
El efecto del costo de construcción sobre los nuevos desarrollos
En este contexto entra también en juego el costo de construcción, que hoy en día es alto. De esta manera, con un valor elevado a la hora de edificar, y precios que se mantienen a la baja, la situación está dada para que los emprendimientos desarrolladores sean cada vez menos.
Esto genera un escenario selectivo: ya no alcanza con construir por construir. Los proyectos que logran avanzar son aquellos que ofrecen un diferencial, ya sea diseño, ubicación, calidad constructiva o propuesta de valor. Este panorama está dado para el futuro cercano. Por eso, si efectivamente la oferta baja y la demanda se sostiene, el resultado será la suba de los precios de las propiedades.
Si el modelo finalmente funciona, la actividad económica termina de reactivarse y la clase media puede acceder a créditos hipotecarios para comprar, el negocio de la construcción inmobiliaria podrá volver a ser altamente redituable. En una situación así, el costo de construcción no sería un problema, porque a pesar de estar elevado coexistiría con precios que también responderían a esta lógica.
Es importante aclarar que la variable influye en menor medida, ya que la porción de viviendas a estrenar es baja en relación al total de ventas concretadas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
La trampa de los precios promedio
Diferencia entre precio de publicación y precio de cierre
Una variable clave para entender el momento actual del mercado inmobiliario en CABA es analizar la diferencia entre el valor de publicación y el precio real de cierre de las operaciones. En un contexto de alta oferta de propiedades en venta y una demanda todavía limitada, esta brecha se vuelve fundamental para interpretar correctamente los valores del mercado.
En esos promedios publicados conviven precios “inflados”, que no están alineados con la realidad y que, en la práctica, nunca llegan a venderse con inmuebles que están valuados de forma correcta. El problema es que las publicaciones sobrevaluadas distorsionan los promedios hacia arriba.
El caso de Recoleta como referencia de mercado
Para dar un ejemplo, se puede mencionar el caso de Recoleta, donde el promedio de valores de lista de septiembre de 2025 muestra una gran amplitud, que va desde los 2000 USD/m2 hasta los 3500 USD/m2. Sin embargo, ese estimativo no refleja el valor real de cierre, que se sitúa entre 2200 USD/m2 hasta los 2500 USD/m2 para el mismo periodo.
Sobre las propiedades que efectivamente se venden en esta zona, el porcentaje de negociación promedio es de apenas un 5%, una cifra que se mantiene estable en el tiempo. Esta evolución de precios sirve como ejemplo general, ya que es bastante similar en todos los barrios con movimiento en Capital Federal.
El rol del propietario y la distorsión de los precios de publicación
Expectativas del dueño versus valor real de mercado
Para terminar de entender el comportamiento del mercado, es fundamental analizar el rol del propietario al momento de poner en venta un inmueble. Muchas de las propiedades que aparecen en los portales inmobiliarios muestran valores que responden más a las expectativas que al mercado real.
Esto se da sobre todo, cuando el dueño no tiene la necesidad inmediata de concretar la operación, lo que le permite sostener un número que está muy por encima de los precios de venta, en segmentos y zonas similares. Esto puede llevar a interpretaciones erróneas tanto por parte de compradores como de vendedores.
Así, al mirar a simple vista la curva de los promedios de lista y de cierre, se debe tener en cuenta que el margen de negociación no se trata de descuentos significativos sobre valores reales, sino de operaciones que ya parten de precios alineados con el mercado.
¿Cómo negociar el precio de una propiedad?
Qué indican las visualizaciones, consultas y visitas
Esto también es muy importante a la hora de realizar operaciones. Un comprador siempre debe tener en cuenta cuál será su margen real de negociación para la propiedad que le interesa. Al mirar un aviso, se puede acceder a la cantidad de vistas del mismo, lo cual representa un punto de partida para estimar las visitas reales que puede tener esa vivienda.
Cómo usar el embudo comercial para estimar margen de negociación
El embudo de conversión inmobiliaria permite entender cuánta exposición necesita una propiedad para concretar una venta. En promedio, se requieren unas 15 visitas presenciales para cerrar una operación. Para llegar a ese número, es necesario generar alrededor de 30 consultas en portales inmobiliarios, que a su vez surgen de aproximadamente 300 usuarios que recorren el aviso en detalle, ya sea a través de tours 360°, fotos o videos. En términos digitales, esto implica que una publicación necesita al menos 600 visualizaciones para tener chances reales de concretar una venta.
Estos números permiten aventurar el promedio de consultas y de cantidad de veces que el inmueble fue mostrado. El dato es crucial a la hora de pensar el margen y el poder de negociación que tendrá el potencial comprador, sin perder tiempo ni esfuerzo y sin desaprovechar una buena oportunidad.
¿Qué esperar del mercado inmobiliario en 2026?
Variables a seguir en los próximos meses
Se podría decir que el mercado inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires atraviesa un momento de transición aunque, como siempre, el futuro es impredecible. Con factores como el menor acceso al crédito, una demanda más limitada y una oferta todavía elevada, el escenario muestra cierta lentitud a la hora de despegar.
El momento actual refleja que si bien existía una expectativa de mejora a partir de los salarios medidos en dólares, ese factor por sí solo no alcanza para reactivar el mercado. Sin un acceso al crédito más amplio, la demanda continúa limitada.
Dónde pueden aparecer oportunidades reales
En este contexto, las oportunidades no desaparecen sino que se vuelven más selectivas. De cara a los siguientes meses será importante seguir de cerca la curva de otorgamiento de préstamos inmobiliarios, identificar los precios correctos de las propiedades y basarse en márgenes reales de negociación.
Si querés conocer más te invitamos a que veas este video de Santiago Magnin, Fundador y CEO de deinmobiliarios, en donde desarrolla en profundidad la cuestión del ciclo del dólar y las oportunidades reales en el negocio inmobiliario.
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