El acceso al crédito hipotecario en Argentina es fluctuante y depende en gran medida del contexto macroeconómico. En la última década el mercado mostró un recorrido que va desde el boom de los préstamos hipotecarios, su caída posterior, una lenta recuperación y la reciente aparición de los créditos P2P como una nueva herramienta de financiamiento alternativo.

Los créditos peer-to-peer o entre pares, también conocidos como préstamos P2P, son un tipo de financiación en la cual los inversores particulares prestan dinero a otras personas o empresas de manera directa, sin la intervención de una entidad financiera.

En este modelo, la intermediación se hace a través de plataformas digitales que conectan las solicitudes de los prestatarios con los inversores dispuestos a prestar dinero para generar una rentabilidad. En muchos casos, los usuarios diversifican pequeñas cantidades en múltiples operaciones para reducir riesgos.

Hoy en día resulta fundamental que tengas en claro cuáles son las opciones disponibles a la hora de usar deuda, ya que generalmente esto se convierte en el apalancamiento necesario para poder crecer. En este artículo vamos a analizar las ventajas y desventajas de un crédito hipotecario P2P privado y la importancia del interés compuesto a la hora de proyectarte patrimonialmente.

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En este artículo:

Evolución del mercado hipotecario en Argentina durante la última década
Nuevas formas de financiamiento inmobiliario sin bancos
Aspectos a tener en cuenta con los créditos P2P
Interés compuesto: la clave para construir patrimonio
¿Cómo gestionar el riesgo en créditos P2P y en dólares?

_{Evolución del mercado hipotecario en Argentina durante la última década}

_{Boom de los créditos UVA y expansión hipotecaria}

El mercado hipotecario en el país varía a lo largo del tiempo. Durante 2017 y 2018 se vivió un boom en el otorgamiento de créditos, llegando a registrarse cerca de 16.000 escrituras con hipoteca en un año. Un pico histórico según los informes mensuales del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

El punto inicial de este fenómeno fue el lanzamiento de los créditos UVA en el año 2016, lo que permitió cuotas iniciales bajas al ajustar el capital por inflación. El 80% de los préstamos fueron brindados por la banca pública y tenían valores mensuales que en muchos casos se asemejaban al de un alquiler

Caída del financiamiento tras la devaluación

A partir del 2018 con la fuerte devaluación del peso, el aumento de las tasas de interés y la suba de la inflación, la capacidad de pago de las hipotecas se vio afectada y los créditos se desplomaron, desapareciendo prácticamente del sistema financiero argentino.

_{Reactivación desde 2024 y nuevas restricciones}

Desde mediados del 2024 comenzó a observarse una reactivación. Los bancos relanzaron algunas líneas de crédito UVA y los valores reales de las propiedades volvieron a reacomodarse luego de años de caída. El 2025 registró desde el inicio una gran cantidad de operaciones realizadas a través de préstamos hipotecarios, siendo la ciudad de Buenos Aires un foco importante de esta reactivación.

Luego, los resultados de las elecciones legislativas incidieron fuertemente en la situación macroeconómica. Los bancos comenzaron a subir las tasas y a endurecer las condiciones de calificación, también conocidas como scoring bancario.

Desde ese momento, si bien se mantuvo cierto proceso de recomposición respecto a los mínimos históricos de los años previos, el financiamiento volvió a reducirse a las personas que cuentan con un ahorro inicial y con una estabilidad laboral que les permita cumplir con los requisitos de aptitud.

_{Nuevas formas de financiamiento inmobiliario sin bancos}

_{Cómo funciona el financiamiento inmobiliario P2P}

En este contexto, la novedad es la aparición de nuevas formas de financiamiento que, en primer lugar, son persona a persona. Esto significa que el capital no te lo presta un banco ni una financiera, sino que es otro individuo el que te otorga el crédito a través de una plataforma.

_{Diferencias entre sistema americano y sistema francés}

Estos préstamos utilizan un sistema de amortización distinto al tradicional modelo americano, donde a través de las cuotas periódicas la persona que accede al crédito paga solo los intereses generados, teniendo que saldar el total del capital en un pago único final.

Los P2P, en cambio, se basan en el sistema francés, donde desde la primera cuota se incluyen tanto los intereses como el capital, lo que amortiza de otra manera el préstamo y otorga más previsibilidad. Las cuotas son fijas, por lo tanto  el valor no cambia, pero sí su composición. En los primeros meses se pagan más intereses y menor capital, ecuación que va invirtiéndose hacia el final del plazo.

_{Opciones actuales: Innova Hipotecaria y Lendar}

Bajo este modelo se destacan actualmente dos sistemas de créditos hipotecarios en Argentina. El primero es el de Innova Hipotecaria, una plataforma por fuera del circuito bancario tradicional que conecta a personas para realizar este tipo de operaciones. Sirve para hipotecar cualquier propiedad, incluso si no la estás comprando. Esto significa que el crédito no está atado a la compra de un inmueble, sino que podés usar una vivienda que ya es tuya como garantía para obtener el financiamiento.

La tasa de estos préstamos es competitiva respecto a las opciones bancarias tradicionales, llegando al 9,5% en un año, al 10,5% en 2 años y al 13,5% en 5 años. Además, esta plataforma suele exigir requisitos menos engorrosos, con un proceso que promete ser más rápido y ágil.

La opción Lendar, es otro tipo de financiamiento no bancario con tasas y requisitos muy parecidos al anterior. La diferencia es que se trata de un servicio exclusivo para clientes de la red inmobiliaria RE/MAX.

_{Aspectos a tener en cuenta con los créditos P2P}

_{Gastos de constitución y cancelación de la hipoteca}

Dentro de los aspectos negativos de este tipo de préstamos se puede mencionar que la tasa no incluye los gastos de constitución ni de cancelación de la hipoteca. Esto implica que hay una serie de costos adicionales que son obligatorios y se pagan aparte.

Por eso es necesario informarte en la plataforma cuánto se te va cobrar por constituir la hipoteca y cuánto por cancelarla. Es importante considerar que ambos procedimientos deben ser realizados por un escribano designado por la plataforma o su estructura operativa, sin posibilidad de elección por parte del cliente.

_{Riesgo de endeudarse en dólares}

Como segundo aspecto hay que destacar que en estas alternativas privadas de financiamiento como las que ofrecen Innova Hipotecaria y Lendar, el tipo de endeudamiento es en dólares, con el riesgo que esto implica en Argentina, sobre todo si tu sueldo es en pesos.

Por eso, si estás decidido a utilizar estas herramientas hipotecarias, es necesario que evalúes el costo total y tengas en claro cuál es tu perfil de riesgo, ya que cualquier desfasaje cambiario o macroeconómico puede ser muy perjudicial, sobre todo si no tenés un respaldo con el que responder.

_{Interés compuesto: la clave para construir patrimonio}

_{Por qué el interés compuesto atrae a los inversores}

Para comprender por qué estos instrumentos resultan atractivos para inversores, es clave entender el concepto de interés compuesto. La lógica no radica únicamente en ahorrar, sino en reinvertir los rendimientos generados.

_{Ejemplos de ahorro e inversión en el largo plazo}

Esta perspectiva se puede contrastar con dos ejemplos:

Ejemplo a) Una persona ahorra 1000 USD por mes durante 30 años. Luego de 50 años tendrá un capital de 360.000 USD.

Ejemplo b) Una persona ahorra 1000 USD por mes e invierte con una tasa del 10% anual. El resultado luego de 50 años será de 2.260.488 USD.

_{El efecto bola de nieve y su impacto patrimonial}

La diferencia abismal en el resultado se debe a que en el segundo ejemplo los rendimientos se reinvierten de forma sostenida junto con el capital inicial, logrando un crecimiento exponencial en el tiempo. Es lo que se conoce como el efecto bola de nieve que se genera en un esquema de interés compuesto y hace que el capital se multiplique a largo plazo.

En economías como las nuestras este concepto adquiere mayor relevancia ya que la reinversión de las ganancias suele ofrecer mejores posibilidades de crecimiento que el ahorro pasivo, aunque también implica asumir riesgos más elevados

_{¿Cómo gestionar el riesgo en créditos P2P y en dólares?}

_{Volatilidad, estrategia y apalancamiento}

En Argentina todos los activos en los que vale la pena invertir, ya sea acciones, propiedades o bonos, tienen volatilidad. Esto significa que sus precios pueden experimentar caídas abruptas e imprevisibles, lo que exige una estrategia financiera orientada tanto al crecimiento como a la gestión del riesgo.

Lo que sucedió en el pasado nada dice sobre lo que va a pasar en el futuro, por eso es muy importante cuidarse de las pérdidas. Para esto hay que tener un plan y conocimiento sobre cómo se compone el capital, entendiendo que es necesario reinvertir ganancias, alquileres o intereses. En ese marco, el crédito puede funcionar como una herramienta de apalancamiento que acelera el crecimiento del capital, siempre que se utilice dentro de una estrategia planificada.

Sin embargo tenés que tener en cuenta que este apalancamiento permite crecimiento pero también supone riesgos. El aceleramiento puede verse en las ganancias, pero de igual manera puede verse reflejado en las pérdidas. Lo importante será entonces tener el respaldo económico suficiente para afrontar este riesgo.

_{Respaldo financiero y capacidad de pago}

Contar con esa “espalda financiera” implica disponer de ingresos medianamente estables y preferentemente diversificados, siendo consciente de cuál es tu capacidad de generar dinero en el corto y mediano plazo. Ganar en dólares también es un punto a favor a la hora de sacar este tipo de créditos que están atados a esa moneda. Por último, poseer un capital propio que permita amortiguar cualquier tipo de pérdida o sostener pagos en contextos adversos, será clave para planificar de manera segura y controlada.

Si querés conocer más te invitamos a que veas este video de Santiago Magnin, Fundador y CEO de deinmobiliarios, en donde desarrolla en profundidad la situación de los créditos P2P en Argentina.

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