Para responder esta pregunta no solo tenemos que mirar la forma en que evoluciona esta deuda a lo largo del tiempo y cómo impacta esto en la cuota durante el período de financiación. El riesgo de un crédito hipotecario UVA también está relacionado con otros factores como la relación entre la inflación y la devaluación, la evolución de los ingresos, la situación laboral del deudor y el capital propio que se destina a la operación.

En este sentido es clave observar en qué momento conviene sacar un crédito y cuándo puede resultar más riesgoso. En este tipo de préstamos el capital adeudado se expresa en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), cuyo valor se actualiza de acuerdo con la inflación. Toda variación en relación al dólar, los sueldos y los valores de los inmuebles pueden modificar el resultado financiero.

_{¿Cuándo conviene sacar crédito UVA y cuándo es más riesgoso?}

La relación entre la inflación y el tipo de cambio es una de las variables que pueden modificar el peso de una deuda UVA. Cuando el tipo de cambio aumenta a un ritmo mayor que la inflación, el dólar sube más que el valor de la UVA y la deuda puede reducir su peso en moneda dura. Esto significa que la cuota comienza a licuarse. En este escenario, tomar una deuda en UVA puede resultar más favorable ya que la deuda pierde peso frente al dólar.

Por el contrario, si la inflación aumenta a un ritmo mayor que el tipo de cambio, la UVA puede subir más que el dólar y la deuda puede ganar peso medida en moneda dura. Con este contexto, este tipo de deuda puede implicar un mayor riesgo en términos de su evolución frente al dólar. Para quienes ya tienen un crédito UVA puede ser un momento beneficioso para cancelar cuotas y reducirla.

La relación entre inflación y tipo de cambio no permite determinar por sí sola si conviene tomar o cancelar un crédito UVA. Sin embargo, es una variable importante para analizar cómo evoluciona la deuda y detectar escenarios en los que puede resultar más conveniente asumirla o, por el contrario, evaluar su cancelación.

_{¿Cómo influye el valor de la propiedad en un crédito UVA?}

El precio del inmueble también es determinante a la hora de pedir un crédito hipotecario. El comprador aporta una parte del valor total con capital propio y financia el resto.

Si el valor de la propiedad aumenta, el propietario puede incrementar su patrimonio incluso mientras continúa pagando el crédito. En cambio, si los precios de los inmuebles bajan, el valor del activo disminuye. Esa caída puede reducir una parte del capital que el comprador había aportado inicialmente y afectar el patrimonio acumulado en la propiedad.

Esta diferencia cobra especial relevancia cuando una persona necesita vender la propiedad antes de terminar de pagar el crédito. En ese caso, parte del dinero obtenido por la venta deberá destinarse a cancelar el saldo pendiente del préstamo. Si el inmueble perdió valor mientras la deuda continúa siendo elevada, el precio de venta podría no alcanzar para cubrir la totalidad del saldo adeudado. El propietario tendría entonces que afrontar la diferencia con otros recursos.

Analizar esta ecuación es uno de los pasos necesarios a la hora de analizar el riesgo de un crédito de este tipo. Observar la tendencia de precios del último tiempo en el mercado puede ayudar, aunque es imposible predecir con exactitud cómo se comportarán los valores a futuro.

Considerar la relación entre el valor de la propiedad y el saldo pendiente del crédito puede ser una herramienta muy útil para dimensionar qué margen de acción existe ante una posible caída de los precios.

_{La estabilidad de los ingresos y la empleabilidad}

Uno de los factores que define el riesgo en la toma de un crédito UVA es la empleabilidad. Este concepto se refiere a la capacidad de una persona para mantener o recuperar una fuente de ingresos a lo largo del tiempo, más allá de su situación laboral actual. Ante la posibilidad de perder el trabajo o de que sus ingresos disminuyan, contar con mayores posibilidades de reinsertarse laboralmente puede reducir el riesgo frente a la deuda adquirida.

Por eso, además de revisar el nivel de ingresos actual, es necesario evaluar qué posibilidades existen de sostener o recuperar esos ingresos ante un cambio inesperado. El banco califica determinadas condiciones relacionadas al ingreso al momento de otorgar el crédito, pero no puede anticipar cómo será la situación laboral del deudor durante todo el período de financiación. Por eso será tarea de cada potencial comprador el ponderar la proyección real a largo plazo.

Una alta empleabilidad se basa en habilidades demandadas, buena red de contactos y una experiencia sólida, entre otras cosas. Todos estos elementos pueden reducir el tiempo que pasa una persona sin empleo y otorgar mayor seguridad para afrontar deudas.

_{¿Qué pasa con el capital inicial al sacar un crédito UVA?}

El riesgo de un crédito hipotecario también debe analizarse considerando el capital propio que se utiliza para acceder a la propiedad. Además del dinero que recibe del banco, el comprador debe cubrir una parte con fondos propios y en este punto interviene lo que se denomina costo de oportunidad.

El costo de oportunidad se refiere al rendimiento que podría haberse obtenido con esos ahorros si, en lugar de destinarlos a la compra de la propiedad y a los gastos asociados, se hubieran utilizado en otra alternativa de inversión.

Esto significa que, al poner ese capital en la operación inmobiliaria, esos fondos dejan de estar disponibles para generar un eventual rendimiento. Por eso al analizar ventajas, desventajas y riesgos del crédito UVA no solo hay que pensar en el monto total de la deuda sino también en qué implica destinar una parte importante del capital propio en la compra.

_{¿Son realmente un peligro los créditos UVA?}

Como toda decisión financiera a largo plazo, los préstamos hipotecarios UVA suponen riesgos que deben conocerse antes de asumirse. Cuestiones como la evolución de la inflación, el tipo de cambio, el valor de la propiedad, los ingresos y el capital propio son factores que pueden incidir en el resultado final.

Por eso, este tipo de créditos no son buenos o malos en sí mismos, sino que deben analizarse en cada contexto particular, ponderando distintas variables. De esta manera, será posible evaluar con mayor claridad las oportunidades, pero también los riesgos que implica asumir una financiación de largo plazo.

Si querés conocer más acerca de la situación del crédito hipotecario UVA en CABA podés mirar este video de Santiago Magnin, fundador y CEO de la red deinmobiliarios donde realiza un análisis detallado.

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