Aprender a buscar propiedades en portales inmobiliarios, entender qué variables referidas al inmueble influyen en el precio a la hora de negociar y saber a qué prestarle atención a la hora de realizar una visita son aspectos fundamentales para avanzar en la compra de una vivienda.

Tomar esta decisión implica mucha investigación, análisis sobre el mercado y las opciones disponibles y, además, no se debe dejar de tener en cuenta la situación financiera y los objetivos de cada persona. Sin embargo, si se siguen ciertos pasos es posible hacerlo de una forma segura y que no lleve mucho tiempo.

Si bien en los portales inmobiliarios hay muchísimas opciones publicadas también hay maneras de realizar filtros para elegir las viviendas más convenientes. Otro aspecto importante viene antes y durante la visita, momento en el cual es posible realizar ciertas preguntas en relación a la documentación del inmueble, chequear el estado de las instalaciones o si hay humedad. Por último, la transacción verdadera comienza y cierra con la reserva, el refuerzo y la negociación. 

Si querés obtener una guía completa paso a paso para saber cómo buscar y comprar una propiedad no dejes de leer este artículo.

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En este artículo:
‍¿Cómo buscar una propiedad en portales inmobiliarios?
Variables a tener en cuenta al buscar un inmueble
¿Qué preguntas debo hacer antes de visitar una propiedad?
¿A qué prestar atención cuando visito un inmueble?
¿Cuáles son los pasos a seguir cuando me decidí a comprar?

El primer paso que se lleva adelante cuando se quiere comprar una propiedad es la búsqueda en portales inmobiliarios, pero esto a veces genera confusión y hace que el proceso se alargue debido a la gran cantidad de inmuebles publicados. Sin embargo, hay formas de que este proceso sea más sencillo.

Es clave ver los avisos recientes ya que las propiedades más demandadas son las que primero se van del mercado. Si hay viviendas que llevan varios meses publicadas es probable que por algún motivo no se estén vendiendo, ya sea porque están sobretasadas o tienen algún otro defecto o situación que hace que sea más difícil lograr la transacción.

Por otro lado, desde deinmobiliarios en conjunto con Los Ingenieros Inmobiliarios, corredores que forman parte de nuestra red, analizamos distintas publicaciones para entender cómo leer los datos que se obtienen al ingresar en ellas. Para dar un ejemplo, si una publicación tiene 60 visitas por día en promedio lo más seguro es que se reserve durante la primera semana y se logre una negociación de aproximadamente un 2%. Cuando el inmueble recibe 30 visitas por día en promedio, se suele reservar en un plazo de 8 a 30 días y su porcentaje de negociación asciende al 5%.

Las publicaciones con 20 visitas por día se reservan luego de 1 o 2 meses y la negociación es de aproximadamente un 7%, mientras que cuando hay en promedio 10 visitas por día se demora más de dos meses en obtener una reserva y la negociación asciende al 8%. Esta información ayuda a entender cómo situarnos frente al vendedor a la hora de negociar por un inmueble que nos interesa.

En el último caso, con una propiedad que tiene 10 visitas promedio por día, se puede deducir que es de poco interés por lo que el propietario va a estar más dispuesto a negociar, lo que juega a nuestro favor. Esto sucede a la inversa en los casos de los inmuebles que tienen 60 o 30 visitas diarias, en los cuales va a ser más complicado lograr negociar un valor más bajo.

Otro dato interesante que se puede conseguir en las publicaciones es la calificación de las inmobiliarias que tienen las propiedades. En algunos portales inmobiliarios, como ZonaProp, figura un puntaje que se divide en atención, tiempo de respuesta y recomendación. Esto puede ayudar a filtrar aquellas inmobiliarias que tienen buen feedback por parte de los clientes de aquellas que por algún motivo tienen calificaciones más bajas.

Todas estas estrategias sirven para que la búsqueda en portales sea más sencilla y no se pierda demasiado tiempo en inmuebles que por algún motivo no son los ideales, ya sea por un valor elevado o por estar en malas condiciones.

Luego de hacer ese relevamiento en portales inmobiliarios, algo que también ayuda a entender el valor real de las propiedades y cuál es el margen de negociación es analizar ciertas variables referidas al inmueble y al edificio. Desde deinmobiliarios las categorizamos de la siguiente forma:

• 3 variables referidas a la ubicación: investigar el barrio, ver si hay hospitales, autopistas, si es una zona de bares o movimiento nocturno y si tiene espacios verdes. Todas estas características hacen que el valor de la propiedad sume o reste un 20% aproximadamente.

• 6 variables referidas al edificio: cuáles son las características generales del edificio, cuándo fue construido, cuál es su calidad, si tiene espacios comunes o servicios centrales. Todo esto puede modificar el valor del inmueble en un 10%. 

• 9 variables sobre las características inmutables: esto tiene que ver con la superficie de la propiedad, los m2 semi y descubiertos, las expensas y el valor de servicios fijos. También entran en esta categoría la altura del edificio y en qué piso se ubica el departamento, la disposición, el tipo de inmueble y la orientación.

• 12 variables sobre lo que sí se puede modificar: los aspectos que pueden cambiarse tienen que ver con el estado de la cocina, el baño, los pisos, si hay humedad o no, si tiene placares, si la instalación de gas, agua o electricidad funcionan correctamente, lo mismo con el sistema de refrigeración o calefacción. Todo esto resta o suma un 20%.

Si querés saber más sobre este tema podés visitar este artículo en donde se detalla más en profundidad las distintas variables que influyen en el valor de un inmueble.

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Para evitar perder tiempo al ir a ver inmuebles que no se adapten a lo que uno busca, hay ciertas preguntas que se le pueden hacer al corredor o al vendedor. Esto ayuda a poner filtros y a obtener un contexto mayor de la propiedad.

Lo principal que habría que consultar es si está toda la documentación necesaria sobre la vivienda y si se encuentra lista para escriturar. Es importante también saber si hay una sucesión pendiente y, en caso de que así sea, en qué estado se encuentra el trámite.

Otros aspectos que suman es saber cuál es el monto de las expensas, si hay inquilinos, si es un primer o último piso, si es apto profesional en el caso de que la persona necesite usar ese espacio para su actividad y si el propietario vive ahí y necesita reubicarse. Esto último es importante ya que la transacción puede caerse o demorarse si no encuentra otro inmueble a tiempo.

Una vez hecho ese filtro, antes de ir a visitar una propiedad conviene ir con un listado de aspectos a verificar. Esto hace que no se pierda tiempo en la propiedad y no se dejen de lado detalles importantes.

Las cosas más básicas pueden ir desde hablar con el encargado del edificio o con algún vecino para hacer preguntas sobre cosas que nos interesan. Por otro lado, hacer un relevamiento rápido del estado del edificio también aporta información extra. 

En el inmueble es recomendable chequear si hay humedad, si los baños tienen ventilación y si hay calefacción y refrigeración. Se pueden ver los tableros eléctricos para conocer su estado y verificar si hay espacio de guardado. Todo lo que se agregue en este listado tiene que ver con las necesidades de las personas y con lo que se prioriza a la hora de buscar una vivienda.

Si estos detalles pasan los filtros, es conveniente pedir el reglamento de copropiedad, consultar por los planos de subdivisión y mensura y prestar atención a los lotes vecinos por posibles construcciones a futuro.

Con toda esta información se puede estar más preparado para tomar una decisión y, en caso de que la propiedad cumpla con los requisitos, avanzar hacia la siguiente etapa que es la de la reserva, el refuerzo y la negociación.

La etapa formal de la compraventa comienza con la reserva. En ella debe figurar la información básica del inmueble, los datos del vendedor y del comprador y el monto ofertado. También se suele dejar una seña que es devuelta en caso de que el propietario rechace la oferta. Por otro lado puede suceder que en vez de rechazarla decida hacer una contraoferta, por lo que en este momento comienza el proceso de negociación.

Es conveniente en este momento no dejar grises y agregar todo lo necesario en cláusulas referidas al escribano, al lugar de firma y al plazo para tomar posesión del inmueble, entre otras cosas. Podés conocer más sobre esta etapa de la compraventa en nuestro curso gratuito La Inmobiliaria Inteligente en donde se explica en detalle cómo es la reserva, cuáles son las variables de negociación y cómo se cierra una transacción.

Una vez que las dos partes llegan a un acuerdo se procede a la instancia del refuerzo, que reemplaza a la reserva y compromete a las dos partes a continuar con la transacción. En este momento el comprador suele abonar entre un 5% y un 8% del valor de la propiedad. Para obtener más información sobre esta parte del proceso te invitamos a que leas este artículo.

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Si estás interesado en saber más sobre cómo comprar una vivienda y cuáles son los distintos pasos a llevar a cabo podés visitar nuestro blog en donde hay artículos con información sobre cada una de estas instancias o ponerte en contacto a través de nuestro WhatsApp para iniciar este proceso con nosotros.

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