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Nociones básicas para invertir en el rubro inmobiliario

Como en todo negocio, invertir en bienes raíces requiere contar con información para poder analizar el contexto teniendo en cuenta todas sus variables y tomar la mejor decisión posible. Esto incluye el estado del mercado, los precios de las propiedades y su rentabilidad anual, entre otras cuestiones. Además es necesario hacer un análisis comparativo con otras posibilidades para determinar dónde es más conveniente colocar nuestro dinero.

Cuando estamos barajando invertir nuestro capital es clave analizar la variación histórica y el estado actual de las tres formas tradicionales de inversión: los bonos, las acciones y las propiedades

Los indicadores que tenés que mirar son la tasa de ganancia, el riesgo que supone cada una de estas formas, y cómo se mueve el mercado. De esa manera podrás entender cuál resulta más segura y beneficiosa dependiendo del contexto. 

Por ejemplo, en un país en crisis que tiene dificultades para pagar sus bonos de deuda y en el que las acciones de las empresas suben y bajan erráticamente, invertir en inmuebles puede resultar la opción más favorable, ya que pueden llegar a tener un valor relativamente estable en largos periodos de tiempo y contar con una rentabilidad anual positiva en base a su alquiler.

Para cualquier corredor es fundamental entender las cuestiones básicas sobre inversiones inmobiliarias, no solo en el caso de que desee multiplicar su propio patrimonio con ellas, sino para poder asesorar correctamente a sus clientes. En este artículo vamos a revisar nociones básicas para invertir en bienes raíces y te daremos algunos tips sobre cómo hacerlo.

En este artículo:

Algunos conceptos básicos para entender las inversiones inmobiliarias

Cómo ya mencionamos, lo importante para realizar una inversión es tener conocimientos sobre la coyuntura del mercado, tanto local como regional. Estar al tanto sobre lo que está sucediendo en nuestro país comparativamente con lo que pasa en, por ejemplo Estados Unidos, nos permitirá llegar a mejores conclusiones.

En última instancia lo que intentamos discernir es, si podremos obtener un beneficio con nuestra inversión, relacionando su precio con la rentabilidad que nos brindará. Para eso hay algunos indicadores que pueden servir para llegar a estas conclusiones:

  • Valor de las propiedades
  • Cantidad de bienes raíces en venta
  • Número de transacciones
  • Rentabilidad anual de los inmuebles
  • Ingreso promedio de la población

Estos son algunos datos que podemos observar en el mercado para decidir si es momento de invertir o no. Para encontrar más información sobre estas métricas, te recomendamos este artículo donde encontrarás una lista detallada de indicadores inmobiliarios, que pueden ayudarte a entender el estado actual del mercado.

Por otro lado, es importante que entiendas que en el mundo de las inversiones la mayoría de las personas no logra vencer las estadísticas, es decir, no logra obtener una rentabilidad mayor al retorno general del mercado

Quien obtiene grandes ganancias por lo general es porque se le dieron una combinación de factores entre talento, suerte, esfuerzo y método. El problema es que, las primeras dos no pueden imitarse y la tercera  dependerá solamente de vos; pero el método sí puede recrearse. Por eso te recomendamos que además prestes atención a los grandes inversores del mundo y del sector para ver qué es lo que están haciendo para generar tanto capital.

Esta es una breve lista de los más grandes inversionistas del mundo para que puedas seguir y aprender de su trabajo:

¿Qué son las inversiones inmobiliarias?

Las inversiones inmobiliarias consisten en utilizar tu dinero para construir o comprar bienes raíces o propiedades y sacar un beneficio con ellas, ya sea buscando una renta fija con su alquiler, o consiguiendo una diferencia comprando a un precio y vendiendo más caro. 

Hay diferentes tipos de inversiones, dependiendo el método, la finalidad, el lugar, los valores de mercado, etc. Por ejemplo, no es lo mismo comprar un departamento para realizar reformas y ponerlo en venta con un valor mayor, que poner tu dinero en la construcción de un edificio para luego ponerlo en alquiler.

A continuación te dejamos algunos ejemplos de inversiones inmobiliarias:

  • Compra, refacción y venta de inmuebles (conocido como House Flipping)
  • Construcción de casas y  edificios residenciales
  • Locales y comercios
  • Oficinas
  • Estacionamientos y estructuras de servicio
  • Terrenos
  • Propiedades rurales 

Si te interesa la beta del House Flipping y ves la oportunidad de comprar propiedades a un bajo costo, te recomendamos entrar aquí para ver 3 tips para levantar el valor de una propiedad antes de venderla.

¿Qué es el crowdfunding inmobiliario?

El crowdfunding inmobiliario es la financiación colectiva de un proyecto de bienes raíces. Se da cuando un grupo lleva adelante la construcción de cualquier bien raíz (edificios, casas, oficinas, departamentos, etc.) a través de las inversiones de sus socios.

Existen distintos tipos de proyectos con este formato de financiamiento, en algunos se obtiene un retorno fijo una vez finalizado (generalmente un 10%) y  en otros, se obtiene una parte del inmueble construido. Dependiendo del acuerdo, en algunos casos la propiedad construida es utilizada con un fin específico, por ejemplo el alquiler para turismo, aportando a los socios ingresos periódicos.

A la hora de realizar una inversión inmobiliaria, el crowdfunding es una opción interesante a considerar, ya que será un ingreso pasivo, una vez que hayas apostado un monto al pozo, solo tendrás que esperar el retorno. Incluso puede conformar una buena oportunidad para conseguir financiamiento, en caso de que desees llevar adelante un proyecto y no cuentes con el dinero necesario.

Si te interesó este modo de trabajo, conocé más sobre el crowdfunding inmobiliario acá.

¿Qué es apalancar créditos hipotecarios?

Apalancar un crédito hipotecario significa financiar una inversión inmobiliaria a través de un préstamo cuya tasa de interés es menor a la rentabilidad que vas a obtener del activo. Esto significa que vas a solventar los costos de tu crédito con los beneficios que obtengas del bien raíz, generando ganancias sin una inversión inicial propia.

Para apalancar exitosamente debemos observar cuidadosamente factores como la tasa de interés, los plazos de devolución y los retornos que obtendremos. Además entran en juego cuestiones como la inflación, que puede jugar a nuestro favor en caso de que se eleve a un número similar al de los intereses del préstamo, generando que el monto a devolver sea casi el mismo al que tomamos en un principio.

Esta estratégia resulta muy beneficiosa cuando la llevamos a cabo de manera correcta, ya que nos da la posibilidad de financiar un activo (inversión que genera retornos, osea ganancias), obteniendo beneficios que superan la suma a devolver.

4 consejos para invertir en el rubro inmobiliario

Ahora que conoces algunos términos y conceptos básicos sobre las inversiones inmobiliarias, podemos pasar a ver algunos tips que pueden servirte tanto a vos como a tus clientes a la hora de asesorarlos.

1. Buscá los valores más bajos: buscar inversiones baratas no quiere decir únicamente que nos fijemos en que su precio sea bajo, puesto que hay activos baratos que no tienen mucho valor. La idea es que encuentres posibilidades en donde el precio nominal sea menor a su valor real. Por ejemplo, puede haber momentos en donde los valores del mercado inmobiliario estén a la baja y que las propiedades vean un descenso alto en sus cotizaciones, mientras que su valor real se conserva, dándote la posibilidad de adquirir bienes baratos, sacar rentas con alquileres y vender cuando mejore la coyuntura.

2. Tratá de reducir los costos de gestión y mantenimiento
: esta estrategia intenta disminuir al máximo los costos de gestión para que la rentabilidad sea mayor. En conjunto con el punto anterior, el intento es maximizar las oportunidades buscando los menores costos posibles.

3. Enfocate en la rentabilidad a largo plazo
: este punto cobra sentido cuando lo pensamos en el mercado de acciones. Cambiar constantemente de activos con las subidas y bajadas del mercado es un juego difícil porque aunque se pueda prever una alza o baja, nunca se sabe exactamente en qué momento va a suceder. Entonces buscar una estrategia que se pueda mantener en el tiempo y que no requiera un movimiento permanente de nuestro dinero de una inversión hacia otra, nos sirve para enfocarnos en una estrategia a largo plazo y buscar una ganancia sostenida en el tiempo. El caso específico del rubro inmobiliario está abierto a tener esta mentalidad, ya que los propietarios no suelen estar cotizando diariamente el valor de sus propiedades notando el cambio de su valor. En cambio poseer un bien raíz proporciona un valor en sí mismo, con la posibilidad de obtener una rentabilidad anual con alquileres, ideal para los inversores de a pie.

4. Encontrá mayores retornos en negocios chicos
: muchos inversionistas intentan descubrir el próximo gran negocio, intentando llegar al siguiente Google o Apple, pero no es algo corriente poner dinero en un activo que estalle al nivel de estas compañías. Por lo general las empresas más exitosas del mercado cuentan con acciones caras y retornos estables, pero cuyo retorno es el promedio del mercado. Por otro lado los negocios chicos, también llamados small caps, suelen tener retornos mayores a los generales del mercado, dada su situación de crecimiento. Entonces un consejo poco convencional es que tanto en el rubro inmobiliario como en cualquier otra inversión, consideres invertir en negocios pequeños o sectores que no son los más pujantes del mercado, ya que aunque no lo parezca pueden llegar a traerte mayores rentabilidades.

El mundo de las inversiones no es simple, requiere conocimientos en distintas áreas y estar actualizado sobre los últimos movimientos del mercado, pero esperamos que esta guía básica te haya sido de utilidad y te ayude a asesorar mejor a tus clientes. Si te quedaste con ganas de más consejos, entrá acá para encontrar información para invertir propiedades en el 2022

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