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¿Qué es y cómo elaborar una autorización de venta inmobiliaria?

La autorización de venta inmobiliaria es un contrato que se realiza entre el propietario y el corredor inmobiliario que va a llevar adelante el proceso de venta de su inmueble. Mediante éste, el dueño ofrece la propiedad al profesional durante un determinado tiempo, que suele ser de cuatro meses, para que encuentre un comprador.

El documento debe incluir los datos personales de las partes que intervienen, incluyendo la matrícula del corredor e información de la propiedad en cuestión. Además se dejan por escrito las condiciones de venta, los honorarios del corredor y si el mismo tiene la venta en exclusiva o no. También se menciona qué pasaría en caso de querer revocar la autorización de venta antes del plazo de tiempo.

Una vez pasados los cuatro meses, si no lograste vender la propiedad, la autorización de venta inmobiliaria puede extenderse por otro período más. Si durante el proceso la parte propietaria quiere revocar la autorización de venta inmobiliaria por inclumpimiento del contrato, puede hacerlo sin ningún costo. Pero si quiere revocar porque encontró otro corredor inmobiliario o por arrepentimiento, deberá pagar una compensación económica que estará detallada en el contrato.

Si querés saber más sobre cómo tomar una autorización de venta y conocer el modelo de compromiso de calidad que utilizamos en deinmobiliarios, te invitamos a seguir leyendo.

 En este artículo

¿Qué es una autorización de venta?
¿Cómo revocar una autorización de venta?
Contrato de compromiso de calidad
Ejemplo de un contrato de compromiso de calidad en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires 

¿Qué es una autorización de venta?

La autorización de venta inmobiliaria es un contrato y como tal está regulado por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN). A través de documento legal el propietario le brinda su inmueble al corredor para que lo comercialice. 

De esta forma, el cliente asume el compromiso de darte la propiedad y pagar tus honorarios si la vendés. Desde deinmobiliarios siempre te recomendamos elaborar este documento, si bien no es un requisito, es recomendable que lo hagas porque de esta forma podrás asegurarte de pactar todos las condiciones previamente por escrito. No olvides que debe estar firmado por ambas partes, es decir la inmobiliaria que comercializará la propiedad y la parte vendedora.

En la autorización de venta aparecen cuestiones como el precio mínimo de venta de la propiedad, el plazo de tiempo en el que debería venderse y si hay exclusividad e incluso el porcentaje de comisión que recibirás como profesional inmobiliario.

Por otro lado, según el CCCN debés mantener la confidencialidad de todo lo relacionado a la venta del inmueble e informarle al propietario de aquello que concierne a la negociación. También será de tu responsabilidad la elaboración y  firma del contrato de compraventa, comprobar que la documentación tenga validez, entre otras cuestiones. Te recomendamos este artículo en el que explicamos cómo ser el mejor inmobiliario.

¿Qué te pide una inmobiliaria para vender una propiedad?

Para vender un inmueble, las inmobiliarias en Argentina tienen la obligación de solicitar una serie de documentos con el fin de corroborar el estado de la propiedad y la relación de la persona propietaria para con el inmueble. Como corredor inmobiliario, tenés que revisar que la documentación sea verídica y realizar el estudio de títulos por sobre la propiedad. 

Listado de documentación probatoria para vender una propiedad en Argentina 2022:

  • Escritura pública original y una copia.
  • DNI y constancia de CUIL/CUIT de cada uno de los propietarios.
  • Autorización de venta (en caso de que sea una inmobiliaria la que comercialice la propiedad).
  • Informe de dominio de la propiedad e informes de inhibición de cada uno de los propietarios .
  • Planos de subdivisión y mensura de la propiedad.
  • Reglamento de Copropiedad, en caso de ser un departamento o ph.
  • Últimas boletas de servicios (AySA, ABL, luz y gas, etc).
  • Última liquidación de expensas.
  • Si hubiere: poderes, declaratorias de herederos, sucesiones, boletos o cesiones de derechos.

Si querés saber más sobre el proceso de compraventa de una propiedad y cómo identificar si podrás vender la propiedad de tu cliente, podés leer el siguiente artículo donde te contamos cómo analizar el perfil de tu cliente.

Cláusulas en la autorización de venta inmobiliaria

Como cualquier contrato, una autorización de venta inmobiliaria puede incluir diferentes cláusulas bajo las cuales quedaría sin efecto. Te recomendamos negociarlas con cada cliente específicamente para que estas beneficien a ambas partes por igual.

La cláusula de irrevocabilidad es una de las más utilizadas en este tipo de contratos, ya que compromete al cliente propietario a no rescindir antes de la fecha estipulada. En caso de querer dejar de trabajar con vos como su corredor inmobiliario, deberá abonar los costos que llevó adelante la inmobiliaria y tus honorarios, a modo de indemnización.

Por otro lado, siempre te recomendamos incluir en la autorización de venta inmobiliaria que vas a trabajar en exclusiva y no habrá otros colegas queriendo vender esta misma propiedad. Esta modalidad te permite negociar con mayor tranquilidad y asegurarte que, cumpliendo tu estándar de calidad, en cuatro meses venderás la propiedad y podrás cobrar tu comisión.

¿Cómo revocar una autorización de venta inmobiliaria?

A diferencia de otros contratos inmobiliarios, la autorización de venta de un inmueble se cancela automáticamente al cumplirse la fecha pactada del plazo de venta estipulado, ya que como corredor inmobiliario no pudiste cumplir con lo acordado. El propietario, en este caso, no tiene la obligación de realizar un pago por tus servicios ni renovar la autorización.

Por otro lado, si el dueño del inmueble prefiere que otro profesional inmobiliario venda su propiedad en exclusiva antes de que se cumpla el plazo determinado, deberá abonarte en forma de indemnización y por los servicios brindados

El monto de este pago deberá ser acordado antes de firmar la autorización de venta inmobiliaria e incluido en la cláusula de irrevocabilidad, suele comprender la cantidad de dinero invertido en la publicidad de la propiedad y un porcentaje del 5% de esto en concepto de tus honorarios.

Aún si existe en el contrato firmado por ambas partes una cláusula de irrevocabilidad, el propietario puede rescindir el contrato en caso de demostrar el incumplimiento por parte del corredor inmobiliario de las características que hubieran estado acordadas y firmadas por ambas partes, como la difusión de la propiedad o las condiciones de venta de la misma.

¿Qué es un contrato de compromiso de calidad?

En deinmobiliarios en lugar de utilizar autorizaciones de venta, presentamos un contrato de compromiso de calidad. Este documento te compromete a vos como corredor inmobiliario a ofrecer determinados servicios para la negociación de la venta del inmueble de tu cliente. Con este tipo de contrato estás obligado a cumplir con los estándares de calidad que trabajas.

El documento se elabora con la misma información que una autorización de venta, pero se modifica el inicio. Comienza con la figura del corredor inmobiliario, sigue con diez puntos con los que se compromete a vender la propiedad en un lapso estipulado de 90 o 120 días, en los cuales encontrarás al comprador idóneo para la propiedad, y por último se incluyen los datos personales del propietario y el inmueble.

Cuando trabajas con el contrato de compromiso de calidad, el cliente sabe qué esperar durante los meses que estés vendiendo su propiedad. Un consejo es que siempre prometas de menos: podés prometer un video profesional mostrando su casa, a pie, y después realizarlo con un dron. Recordá que debés cumplir con todo lo que incluyas en este documento, así que no exageres con tus servicios.

Ideas para incluir en el contrato de compromiso de calidad inmobiliaria:

  • Tomar fotos con un fotógrafo profesional
  • Realizar una visita virtual
  • Poner un súper destacado en un portal inmobiliario
  • Publicar la propiedad en más de 10 portales inmobiliarios
  • Filtrar las visitas inmobiliarias y realizar una pre-selección de clientes
  • Plano dibujado o re-dibujado
  • Solicitar y comprobar los informes de dominio e inhibición
  • Incluir amoblamiento con renders virtuales

Es importante que no incluyas absolutamente todos tus servicios dentro de este contrato así podés sorprender a tu cliente en el proceso de venta de su propiedad. Desde deinmobiliarios te recomendamos que cada viernes le envíes un informe del estado de la negociación, contando qué hiciste durante la última semana, si recibió ofertas, si pactaste o realizaste visitas inmobiliarias, entre otras actividades.

Cuando finalices el proceso de venta de la propiedad, después de firmar la escritura traslativa de dominio, contactate con tu cliente y preguntale qué le pareció la venta, cómo vivió la negociación, si cambiaría alguno de tus servicios y cómo podés mejorar. Este feedback te permitirá crear una referencia con él y mejorar como corredor inmobiliario.

De esta forma podrás destacarte en el rubro inmobiliario elaborando tu propio contrato de compromiso de calidad para vender las propiedades de tu cartera, ya que muy pocos profesionales inmobiliarios trabajan así. Que la responsabilidad recaiga en tu trabajo en lugar de en el cliente propietario, y cumplir con lo acordado te servirá para poder apalancarte en tus clientes porque te recomendarán con sus amigos, conocidos y familiares.

Ejemplo de un contrato de compromiso de calidad en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Si tenés dudas sobre cómo elaborar este documento te acercamos un modelo del contrato de compromiso de calidad que utilizamos en deinmobiliarios. Recordá que, como todo contrato, el primer párrafo deberá incluir los datos personales del propietario y del corredor inmobiliario, incluyendo tu número de matrícula del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires y la firma inmobiliaria a la que pertenecés. 

Para esto es necesario acordar previamente el plazo de venta de la propiedad, que suele oscilar entre 90 y 120 días, el precio de la misma, si la venta es en exclusiva y la cláusula de revocabilidad o irrevocabilidad del contrato. 

Si utilizás este documento como plantilla podrás armar las autorizaciones de venta de manera rápida y eficaz. Recordá cambiar la información de las casillas de tus datos personales, los de tu cliente y los del inmueble a vender, ¡y listo!

Esperamos que este artículo haya saldado todas tus dudas sobre cómo elaborar una autorización de venta inmobiliaria en Argentina. Si fue de utilidad, ¡compartilo con tus colegas! También te invitamos a suscribirte a nuestro newsletter para recibir información actualizada del mercado inmobiliario.

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