Los cambios constantes en la micro y macroeconomía hacen que realizar predicciones sobre qué va a pasar en el mercado inmobiliario sea imposible. Sin embargo, hay variables que se pueden analizar en conjunto para obtener una mirada lo más certera posible.

La oferta y la demanda, el salario en dólares, los costos de construcción y los precios de cierre de los inmuebles son algunos de los factores que se pueden observar para entender cómo podría comportarse el mercado a futuro. Como corredor es importante estar informado sobre estas cuestiones y ser capaz de analizar el contexto, ya que esto influye directamente en el rubro inmobiliario.

Si querés descubrir cuáles son estas variables y cómo es su comportamiento actual no dejes de leer este artículo.

‍

En este artículo:

¿Por qué es importante como corredor analizar el mercado inmobiliario?
Principales variables que influyen en el mercado inmobiliario
¿Qué otros indicadores hay que analizar para entender el mercado inmobiliario?
¿Cuál es la situación de estas variables en 2025 en Argentina?

Los corredores inmobiliarios trabajan y analizan constantemente la información con respecto a la oferta y demanda de inmuebles y los precios de cierre. Estar al tanto de qué está pasando en el rubro hace que su labor sea más sencilla y, además, los posiciona en el lugar de expertos que pueden ofrecer el mejor servicio a sus clientes.

El mercado inmobiliario fluctúa de forma permanente debido a las transformaciones que se producen en la micro y macroeconomía de todos los países. Cuando el dólar o los salarios aumentan o la inflación hace que las personas pierdan capacidad de consumo esto se refleja directamente en la cantidad de compraventas y en el hecho de que quienes tienen sus inmuebles en el mercado decidan sacarlos y esperar un poco a que la situación se normalice.

Es por eso que para poder hacer un buen asesoramiento, los profesionales del sector tienen que tener conocimiento sobre estas cuestiones y poder explicar, por ejemplo, por qué una propiedad que está publicada con determinado valor no se está vendiendo en el tiempo pensado. Para generar confianza, seguridad y tranquilidad en vendedores o compradores siempre es recomendable poder comunicarles, al menos en forma breve, cuál es la situación que transita el mercado.

Para realizar este análisis hay determinadas variables que ayudan a entender mejor cómo puede moverse el rubro. Si bien hacer predicciones es imposible, estos factores dan un panorama relativamente certero de la situación y pueden ayudar a las personas a tomar decisiones con mayor seguridad.

El mercado inmobiliario no funciona de manera aislada sino que está estrechamente ligado a variables económicas y políticas que afectan los precios de las propiedades y el comportamiento de compradores y vendedores. Poder entender estos factores y saber analizarlos en conjunto ayuda a tomar decisiones más certeras o a que, como corredor, puedas asesorar a tus clientes para que avancen con mayor tranquilidad en las operaciones inmobiliarias.

Estas variables deben leerse en conjunto ya que una influye sobre la otra ya sea a corto, mediano o largo plazo. 
‍

Oferta y demanda 

Analizar la oferta y la demanda es clave para entender el valor de las propiedades y cuál es el porcentaje que se puede negociar. Además, esto influye directamente sobre los tiempos de venta de las propiedades. Debido a esto principalmente los precios bajan y suben o se mantienen por determinado tiempo. 

En momentos de crisis suele haber más oferta que demanda, por lo que los precios de los inmuebles bajan y se convierte en una gran oportunidad de inversión para quienes cuentan con ahorros. En esta situación los compradores tienen la ventaja a la hora de negociar, ya que hay mucha competencia entre los vendedores.

En cambio, cuando la demanda es mayor que la oferta los tiempos se aceleran y los precios suben significativamente. Esto se da en momentos en los que hay mayor estabilidad financiera o también en zonas muy requeridas. 
‍

Precios de cierre

Es una de las variables más importantes para analizar la situación del mercado inmobiliario ya que este dato indica si hay o no recuperación en el sector. El valor de los inmuebles se ve afectado directamente por la oferta y la demanda y también por otros factores como el salario en dólares de las personas.

El precio de cierre es clave para lograr vender una propiedad por lo que en el momento de la tasación es importante contar con la información adecuada y poner un valor que se corresponda con la vivienda. Hay que diferenciar entre el valor de lista de las propiedades publicadas y el precio de cierre real por el cual se concretan las transacciones para evitar la sobretasación.
‍

Costo de construcción

Esta variable influye directamente en los precios y en cómo se comporta el mercado porque a mediano plazo el costo de la construcción va a afectar el valor del inmueble que los desarrolladores entienden necesitan para obtener una ganancia. Lo que sucede cuando estos costos aumentan demasiado es que quienes invierten en la construcción realizan menos edificios al ver disminuido su retorno.

A la vez, cuando esto pasa termina habiendo menos oferta a futuro y los precios aumentan. Es por eso que es importante analizar todas estas variables en conjunto.

‍

‍

Hay variables relacionadas con la micro y macroeconomía que afectan directamente en el poder de compra de las personas. Entre estas encontramos el salario en dólares de las personas, el acceso a créditos hipotecarios, la renta de los inmuebles y el valor de las acciones locales.

Estos factores no afectan directamente el precio como puede ser la oferta y la demanda pero sí influyen en la capacidad de las personas de invertir en inmuebles por lo que, como consecuencia, terminan siendo determinantes para fijar los precios del mercado.
‍

• Salario en dólares: el poder de compra de las personas es clave para que puedan acceder a una vivienda. Esto es una consecuencia entre la combinación de la inflación, el valor del dólar y el aumento del salario. Además, lo que suele suceder debido al aumento o disminución de la capacidad de compra, es que cuando el salario sube al poco tiempo el valor del m2 también aumenta, mientras que la situación se da a la inversa si el salario se mantiene o hay pérdida de compra.

• Créditos hipotecarios: cada préstamo otorgado genera entre 2 o 3 operaciones adicionales. Esto se produce porque cuando un propietario logra vender su inmueble a un comprador que accede a través de un crédito, luego quien vende con ese dinero puede llegar a comprar otra vivienda más grande o en un barrio distinto. La existencia de préstamos permite que haya más movimiento en el mercado, lo que a la vez afecta el valor de las propiedades.

• Renta: esto funciona como un indicador directo del atractivo de una inversión inmobiliaria, por lo que si el porcentaje de renta anual es redituable y se equipara o incluso es más alto del retorno que otorgan otras inversiones más personas van a buscar comprar propiedades para poner en alquiler. 

• Acciones locales: analizar este factor en conjunto con la renta es clave para entender cómo van a comportarse los inversores. Cuando en la balanza conviene más invertir en propiedades que en acciones, el valor de las mismas aumenta y el mercado se dinamiza. 

Analizar estos indicadores es fundamental tanto como corredor como vendedor o comprador para entender cuál es la situación del mercado inmobiliario y poder adelantarse a posibles cambios a futuro. Si bien es difícil predecir lo que puede pasar, tener en cuenta estos factores permite tomar decisiones más seguras.

La oferta en CABA se mantiene en los mismos números hace un año, con la existencia de aproximadamente 100.000 viviendas publicadas en portales inmobiliarios. Los datos que ofrece el Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires indican que hay cerca de 6.000 operaciones que se cierran por mes. Esta información no es exacta pero sí se acerca bastante a la realidad, lo que permite realizar un análisis relativamente certero.

Debido a un mayor acceso a créditos hipotecarios, la demanda aumentó y también el precio final de los inmuebles. En este momento los préstamos significan aproximadamente entre 200 y 300 millones de dólares por mes, lo que genera movimiento en el mercado. A la vez, esto hace que más personas que antes no tenían en venta sus propiedades decidan publicarlas ya sea porque entienden que es un buen momento para ponerlas en el mercado o porque desean acceder a otra vivienda, lo que se facilita con la ayuda del crédito. Por eso, aunque el valor de los inmuebles subió en el último año, actualmente tiende a estabilizarse debido al aumento en la oferta.

Por su parte, la renta por primera vez en mucho tiempo es competitiva frente al retorno de las acciones libres de riesgo. Para dar un ejemplo, un inmueble en zona oeste en barrios como Balvanera, Montserrat, Almagro o Villa Crespo, otorga una renta anual de aproximadamente un 6%, mientras que un bono del tesoro de Estados Unidos ronda el 4.8%. 

El análisis de estas variables permite entender mejor el mercado. Si se observa el presente, todo indicaría que la tendencia alcista debería continuar en los próximos meses. Sin embargo, para no caer en hacer predicciones es importante estar informado sobre las principales transformaciones ligadas a estos factores.

‍

Si querés saber más podés descargar el informe trimestral sobre el mercado inmobiliario que desarrollamos desde deinmobiliarios.

‍

ME QUIERO SUMAR A DEINMOBILIARIOS

¡Charlemos!