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Fix and flip: comprar, refaccionar y vender un departamento de dos ambientes

Fix and flip es un término que se utiliza para designar el proceso de comprar, refaccionar y vender una propiedad en un tiempo acotado para obtener mayor ganancia. 

Si en tu cartera de propiedades tenés una casa o un departamento de dos ambientes en venta, o incluso un monoambiente, podés recomendar a la persona propietaria realizar algunas refacciones para agregar valor a su inmueble, y hacerlo funcional para un posible comprador. Refaccionar la propiedad le permitirá a tu cliente obtener un mayor lucro al momento de venderla. 

A su vez, podés orientar a tus clientes en la compra de un inmueble y hacerles ver cuáles son las reformas que podrían hacer para aumentar el valor del mismo, ya sea para vivir allí o para venderlo y sacarle mayor rédito.

Por otro lado, podés recomendarle a las personas que adquieren una propiedad como inversión que busquen inmuebles a refaccionar en barrios donde usualmente las propiedades suelen ser más costosas. Es importante que le expliques a tus clientes que las reformas en el inmueble deben realizarse idealmente en un lapso corto de tiempo y hay que hacerlas pensando en la funcionalidad de la propiedad para poder venderla a un mejor precio.

A continuación, te traemos una serie de tips para reformar un departamento con poco dinero y con una alta tasa de efectividad para que puedas acompañar a tu cliente en el proceso de fix and flip, es decir, en el proceso de comprar, refaccionar y vender.

En este artículo:

¿Cómo comprar departamentos para refaccionar y vender?
4 tips para convertir un monoambiente en un dos ambientes
Cómo vender un departamento de dos ambientes con jardín en tres pasos

¿Cómo comprar departamentos para refaccionar y vender?

Para comenzar en la tarea de fix and flip tenés que explicarle a tu cliente los gastos que hay detrás de la compraventa de cualquier inmueble. Desde gastos de compra asociados a escriturar la propiedad, certificaciones de firmas y documentación; hasta gastos de venta asociados a impuestos como el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles). A su vez, hay gastos asociados a la compra y a la venta como son los honorarios del corredor inmobiliario. Tener de antemano esta información, le ayudará a tu cliente para saber qué gastos tendrá, cuánto dinero podrá destinar a la refacción y cuál será la ganancia esperada.

Al momento de comprar una propiedad para refaccionar, es importante que el precio que se pague por ella sea menor a los valores promedio de cierre del barrio. Desde deinmobiliarios recomendamos elegir una zona que ya conozcas porque te permite identificar cuándo el metro cuadrado de un departamento es más barato. Si la propiedad es cara, después de los gastos de obra y refacciones valdrá por encima del promedio del barrio, lo que hará que no la puedas vender rápidamente y que tu cliente tampoco pueda sacarle una buena ganancia. 

Para calcular los gastos de la obra de refacción de un departamento, sugerile a tu cliente que lleve un registro en Excel de manera que le permita tener identificado cada uno de ellos: precio de grifería nueva, la compra de un mueble divisor, la instalación de un aire acondicionado, entre otros. Una vez finalizada la obra, el total de esos gastos hay que convertirlo de pesos a dólares para poder hacer una comparación real entre el valor de venta y el precio de cierre de la propiedad

Un tip infalible para sacarle rendimiento al fix and flip es que desde que el propietario adquiere el inmueble hasta que el mismo esté en venta nuevamente, viva en ella. Esto le permitirá dos cosas: por un lado, se ahorrará pagar un alquiler por al menos dos años. Este ahorro podrá incluirlo en el Excel de gastos como un saldo positivo. Por el otro, habitarlo permitirá ver qué espacios es necesario optimizar y podrás convencer a un posible comprador que es un gran lugar para habitar ya que el dueño vivió ahí.

4 tips para convertir un monoambiente en un dos ambientes

Si en tu cartera de propiedades tenés un monoambiente amplio tal vez puedas proponerle al dueño venderlo como un dos ambientes para sacarle más ganancia. Te traemos algunos consejos para que junto a tu cliente puedan transformarlo en el departamento ideal. 

Para poder dividir un espacio en dos (o más) sectores, hay que pensar en cómo aprovechar cada metro cuadrado para no perder espacio y que cada uno de los ambientes sea funcional para quien quiera vivir allí.

1. Iluminación:
lo más importante al momento de dividir un espacio es que haya luz natural en todos los sectores del departamento. Es ideal realizar una separación en un monoambiente con dos o más ventanas donde puedas levantar una pared entre medio y generar distintos espacios bien iluminados. Si el lugar tiene un ventanal al frente y un pequeño ventiluz en otra pared, podés utilizar muebles sin fondo que separen el lugar permitiendo que pase la luz. Una buena opción es colocar un biombo divisor o mampara con puertas de vidrio esmerilado: la luz pasa, pero no ves lo que sucede del otro lado. Para aquellos sectores que quedan relegados de luz directa, se puede recurrir a apliques de luz artificial en las paredes o bajo alacenas. Estos son detalles durante la reforma de un departamento para sumarle valor. De esta forma cada espacio del inmueble va a tener la iluminación que necesita, y vas a poder recalcar esto a los posibles compradores como una ventaja. 

2. Cocina y baño
: estos son los espacios más importantes de cualquier propiedad, ya que modificarlos implica una inversión de dinero y tiempo. Quienes estén interesados en comprar la propiedad van a mirarlos con atención, por lo que hay que asegurarse de que estén en buenas condiciones. El baño deberá tener un espacio cómodo para ducharse. No es necesario incluir una bañera si hay poco lugar, sí es importante que puedas dividir el espacio de la ducha del resto del baño. Para refaccionar el baño sin gastar mucho dinero podés colocar un zócalo, que no requerirá entrar en obra y cumple con la función de retener el agua y limpiar cómodamente ambos espacios. Para la cocina, priorizá que horno y hornallas funcionen correctamente y no tengan un aspecto venido a menos, además de que las perillas no estén en mal estado. Una limpieza en profundidad del horno va a hacerlo parecer como nuevo. Si buscás vender un monoambiente con cocina integrada, podés recomendar a tu cliente que coloque una barra desayunadora que funcione para dividir la cocina del living. Además sirve como una ampliación de la mesada, importante para poder cocinar cómodamente en cualquier casa.

3. Funcionalidad del inmueble: al dividir un monoambiente, ya sea con durlock, pared, biombo o muebles, tenés que pensar cómo aprovechar los espacios que estás creando. Tanto si un sector es cocina-comedor y el otro el dormitorio, o si la cocina está separada y queda un living-comedor y dormitorio, tenés que pensar en cómo habitar los espacios del departamento con comodidad. Para vender fácil y rápido un departamento pequeño lo importante es generar espacios de guardado. Que la cocina tenga alacenas además de un bajo mesada va a ahorrar lugar para otro tipo de muebles, también tener donde guardar los electrodomésticos y vajillas ayudará a que el ambiente parezca ordenado y amplio. En la parte del dormitorio debe quedar libre un espacio para colocar un armario. Una buena idea es utilizar un mueble que sirva como ropero y divisor al mismo tiempo, lo que ahorrará dinero y tiempo.

4. Espacios al aire libre: si te estás preguntando cómo sumarle valor al patio interno de un departamento en planta baja que tiene nueve pisos por encima, o buscas la manera de aprovechar un balcón de ochenta centímetros de ancho por un metro de largo, este último tip te va a servir. Recomendale a tu cliente invertir en estos espacios. Aprovechá los muros de los balcones y patios para colocar paredes vivas falsas o patios verticales. Una enredadera falsa atornillada a pared va a dar la idea de que es un jardín donde colocar plantas, decorar y sentarte en una silla afuera para tomar el mate o leer un libro. El objetivo es refaccionar el patio para que un posible comprador pueda imaginarse ahí. También sirve colocar macetas y plantas vivas, de hojas grandes, o piedras y un deck de madera para darle un acabado moderno a un patio. Es importante que las refacciones en los lugares al aire libre sean las últimas que se realicen, ya que tanto el sol, la lluvia y el viento van a desmejorar la pintura y aquello que tu cliente haya remodelado.

Acompañá a tu cliente con la elección de la paleta de colores para su inmueble, remarcale que va a remodelar un departamento para que le guste a la mayoría de la gente, no a su gusto propio. Tanto en muebles como pisos, paredes y grifería recomendamos elegir colores neutros. Los tonos blancos o claros amplían los espacios, los colores tierra son fáciles de combinar y no oscurecen tanto una habitación como el negro.

Siguiendo estos tips al momento de dividir una propiedad, o para maximizar los espacios de un departamento en venta, vos y tu cliente van a obtener un lugar cómodo y accesible para vender de forma rápida. 

Cómo vender un departamento de dos ambientes con jardín en tres pasos

Ahora que sabés cómo aprovechar cada metro cuadrado de una propiedad, como corredor inmobiliario tenés que saber mostrar las cualidades de ese departamento para terminar de convencer a los posibles compradores que estén interesados en el mismo.

Paso 1: cuando publiques en portales inmobiliarios la propiedad, incluí el mobiliario con un diseñador que cree un render específico para ese departamento. No sumes muebles que no van a entrar, como puede ser sillones individuales o mesas de arrime. Decorá una pared del departamento con espejos ya que dan la sensación de amplitud del espacio. Incluí plantas, velas, detalles que den la sensación de que es acogedor.

Paso 2: contá la experiencia del propietario viviendo ahí. Aprovechá a conocer puntos de interés y aspectos útiles del barrio. Podés contarle a los interesados sobre la zona, qué líneas de colectivo pasan cerca, si hay verdulerías, supermercados o almacenes, incluso recomendarles bares o restaurantes próximos a la propiedad. Haciendo esto no solo estás vendiendo la ubicación de la propiedad, estás contando algo más importante que es que otra persona vivió cómodamente en ese departamento. Eso le da la confianza al cliente de que es una propiedad donde él va a estar cómodo y las cosas funcionan bien, ya que nadie viviría en un lugar propio con humedad, goteras o artefactos rotos.

Paso 3:
pensá previamente las posibles objeciones que pueda tener el interesado y cómo contestarlas. Probablemente haya algunas objeciones que tengas que aceptar: no hay mucho espacio de guardado, el dormitorio quedó chico o que no entra luz directa desde el patio, por ejemplo. No niegues esas objeciones y mostrarle al cliente qué aspecto de la propiedad puede contrarrestar eso. Quizás no entra luz natural hacia la cocina, pero las luces por debajo de la alacena hacen que toda la mesada esté bien iluminada. Es importante que estas objeciones las pienses al momento de refaccionar la propiedad, ya que algunas que pueden ser arregladas, como generar más espacios de guardado, colocar un aire acondicionado si el departamento no tiene ventilación, entre otras. 


Con estos últimos tres pasos ya tenés todo lo que hace falta para refaccionar un departamento y sacarle mayor ganancia, para así asegurarte que la venta se dé rápidamente y con éxito. Recordale a tu cliente que incluya los gastos de la venta en su Excel para calcular en neto cuánto dinero ganó en esta transacción, ¡y para empezar a planificar su siguiente fix and flip!

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